Deine Rechte als Mieter

Rechte Mieter

 „In Österreich sind Mieter rechtlich gut geschützt, dennoch sollten einige wichtige Faktoren bekannt sein. 

In Österreich spielt das MRG (Mietrechtsgesetz) speziell bei Wohnungsmieten eine zentrale Rolle. Das MRG gibt die rechtlichen Rahmenbedingungen für ein Mietverhältnis vor, nach welchen die Rechte des Mieters und die Pflichten des Vermieters nicht zulasten des Mieters (vertraglich) abgeändert werden dürfen. Der Vermieter darf daher nicht entgegen des MRG Bestimmungen im Mietvertrag zulasten des Mieters aufnehmen, außer diese Änderungen sind vorteilhafter für den Mieter. Das MRG bezweckt aufgrund der typischerweise stärkeren Position des Vermieters einen Schutz des Mieters, sodass sich dieser nicht sämtliche Vorstellungen des Vermieters aufzwingen lassen muss. Das MRG verfolgt daher vor allem das Ziel, Mieter zu schützen. 

Was das Mietrechtsgesetz (MRG) regelt und wann es zur Anwendung kommt

Das MRG ist grundsätzlich immer bei Raummiete, sohin insbesondere bei „klassischen“ Wohnungsmietverträgen anwendbar. Es gibt lediglich einen eng gehaltenen Ausnahmekatalog (unter anderem fallen Einfamilienhäuser in aller Regel nicht unter das MRG). Entscheidend für den Mieter ist gleichfalls, ob das MRG „voll anwendbar“, „zum Teil anwendbar“ oder „ausgeschlossen“ ist. Hierbei lässt sich als Richtlinie vorgeben, dass im sog. mietrechtlichen Altbau (Baubewilligung der Baulichkeit vor dem 9. Mai 1945) das MRG voll anwendbar ist, für Baulichkeiten danach, das MRG grundsätzlich zum Teil anwendbar ist. 

Im MRG werden die Rechte, aber auch die Pflichten aufgeführt, die im Rahmen einer Vermietung gelten. Die wichtigsten Bereiche dieses Gesetzes betreffen Kaution, Kündigungsschutz und Befristung. Im Vollanwendungsbereich des MRG geht es unter anderem auch um die Höhe der Miete, also wie viel Miete (konkret: welchen Hauptmietzins netto) ein Mieter maximal zahlen muss. Allerdings gilt das nicht für Wohnungen, die lediglich in den Teilanwendungsbereich des MRG fallen, hier sind „freie“, sohin marktübliche (Haupt-)Mietzinse erlaubt. Sofern die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes nicht anwendbar sind, gelten die Bestimmungen zum Mietrecht des ABGB (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch). Bei Wohnungsmieten ist dies jedoch die Ausnahme. Auch kann der Vermieter das MRG nicht einfach ausschließen, wenn der Anwendungsbereich des MRG eröffnet ist. 

Die Rechte, aber auch die Pflichten von Mietern, werden aber nicht nur durch das Gesetz, sondern auch durch den vereinbarten Mietvertrag geregelt – daher ist es wichtig, vor einer Unterschrift die Details genau zu beachten. Hinsichtlich der Kündigung ist gut zu wissen, dass der Mieter nicht vom Vermieter gekündigt werden kann, sofern der Mietzins stets pünktlich bezahlt wird, die Wohnung nicht absichtlich beschädigt sowie sorgsam instandgehalten wurde und der Mieter kein unleidliches Verhalten gegenüber den anderen Mitbewohnern des Hauses setzt. Für die Kündigung seitens des Vermieters kommen sohin nur triftige, im MRG genannte Gründe in Betracht. Wichtig ist auch, dass der Vermieter im (Voll- oder Teil-)Anwendungsbereich des MRG immer nur gerichtlich kündigen darf. Vermieterseitig schriftliche Kündigungen – wie in der Praxis üblich – sind streng genommen nicht MRG-konform. Hingegen hat der Mieter das Recht, ohne Angabe von Gründen den Vertrag schriftlich oder gerichtlich zu kündigen. Allerdings muss man sich dabei an eine Kündigungsfrist halten. Ohne vertragliche Regelung beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist einen Monat. In der Regel sieht der Mietvertrag eine dreimonatige Kündigungsfrist vor.

Weitere Rechte der Mieter

Mieter haben das Recht, die Betriebskosten einzusehen, da laut MRG genau festgelegt ist, welche Betriebskosten berechnet werden dürfen, wie beispielsweise Wasser, Kanalräumung oder öffentliche Abgaben. Der Mieter kann nicht nur eine genaue Aufschlüsselung dieser Kosten verlangen, sondern auch in die jeweiligen Belege Einsicht nehmen bzw Kopien dieser Belege auf eigene Kosten vom Vermieter einfordern. Ein weiteres Recht des Mieters bezieht sich auf Mietzinsminderung. Diese ist dann zulässig, wenn sich die Wohnqualität deutlich verschlechtert, beispielsweise wenn es zu einem Ausfall der Heizung oder zur Schimmelbildung kommt. Maßstab hierbei ist stets das Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung des Mietobjekts im Verhältnis zum vertraglich Geschuldeten. Eine solche Minderung orientiert sich an der jeweiligen Gebrauchsbeeinträchtigung, kann sogar zum gänzlichen Entfall des Mietzinses führen. Zur jeweiligen prozentuellen Mietzinsminderung gibt es reichlich Rechtsprechung. Dabei kommt es stets auf den Einzelfall drauf an.

Tipp: Vorab bei der Arbeiterkammer erkundigen, inwiefern die Miete tatsächlich gemindert werden kann. 

Tipps für Mieter

  • Mieter haben auch gewisse Pflichten, an die sie sich zu halten haben – etwa der erwähnte sorgsame Umgang mit der Immobilie und die pünktliche Bezahlung der vereinbarten Miete.

     

  • Kommt es zum Auszug aus dem gemieteten Haus oder der gemieteten Wohnung, hat der Mieter die Wohnung so zurückzugeben, wie er sie beim Einzug vorgefunden hat. Eine mit der „Abwohnung“ einhergehende Abnützung ist jedoch vom Vermieter hinzunehmen. Für den Mieter besteht die Pflicht, gewisse Instandhaltungsarbeiten zu leisten, die Wohnung zu pflegen und reinigen. Diese Pflicht bezieht sich dabei ausschließlich auf das Mietobjekt. Verbesserungsarbeiten sind allerdings nicht zu leisten.

     

  • Wichtig sind auch die Zutrittsrechte des Vermieters: Das bedeutet, dass der Mieter die Pflicht hat, dem Vermieter bei rechtzeitiger Anmeldung Zutritt zum Mietobjekt zu verschaffen. Der Vermieter hat hierfür jedoch einen objektiv gerechtfertigten Grund anzugeben. Wenn der Vermieter Verbesserungs- oder Instandhaltungsarbeiten für das Wohnhaus vorsieht, so hat der Mieter diese zu dulden, allerdings kann laut MRG für den Mieter eine Entschädigung vorgesehen werden, wenn durch die Arbeiten Unannehmlichkeiten für den Mieter entstehen.

     

  • Im Laufe eines Mietverhältnisses kann es durchaus vorkommen, dass es zu Problemen zwischen den Parteien kommt. In einem solchen Fall ist es ratsam, Rat von Anwälten einzuholen.“

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