Wohnung mit Gestaltungspotenzial und Balkon in Pfaffstätten

Kaufpreis: € 199.000,- Verhandlungsbasis!

Zum Verkauf gelangt eine gepflegte, jedoch in die Jahre gekommene Eigentumswohnung mit viel Gestaltungspotenzial im obersten Wohngeschoss einer gepflegten und bereits thermisch sanierten Wohnhausanlage in 2511 Pfaffstätten, unweit der Badener Trabrennbahn und der Haltestelle Pfaffstätten Rennplatz der Badner Bahn.

Die Wohnung verfügt über rund 64,33 m² Wohnfläche und eine ca. 5,44 m² große Loggia/Balkon. Ein großes Kellerabteil mit etwa 5 m² ergänzt das Raumangebot.

Ein Lift ist im Haus vorhanden und führt bis in den darunterliegenden Stock. Das letzte Geschoss ist über einige Stufen zu Fuß zu erreichen; die Wohnung ist daher nicht vollständig barrierefrei.

Die bestehende Raumaufteilung bietet eine gute Grundlage für eine individuelle Neugestaltung. Über den zentralen Vorraum sind die Küche mit Fenster, das Badezimmer mit Badewanne, das separate WC sowie das Wohn-/Esszimmer erreichbar. Direkt an die Küche schließt ein praktischer Abstellraum an, der sich beispielsweise als Speis oder zusätzlicher Stauraum nutzen lässt. Hier befindet sich auch die Gastherme.

Vom Wohn-/Essbereich gelangt man auf die südostseitig ausgerichtete Loggia/Balkon.

An das Wohnzimmer schließen außerdem ein Kabinett sowie das Schlafzimmer an. In der derzeitigen Grundrisssituation wird das Schlafzimmer über das Kabinett betreten. Der ursprüngliche Bestandsplan zeigt jedoch, dass sowohl das Kabinett als auch das Schlafzimmer unmittelbar vom Wohnzimmer aus begehbar waren. Durch Wiederherstellung der ehemaligen Türöffnung kann daher wieder eine getrennte Begehbarkeit beider Räume geschaffen werden. Dadurch ergeben sich unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten – beispielsweise als klassisches Schlafzimmer mit zusätzlichem Kinderzimmer, Gästezimmer oder Büro.

Zusätzlich bietet die Grundrisssituation interessante Möglichkeiten für eine zeitgemäße Neuinterpretation des Wohnbereichs. So kann – vorbehaltlich der erforderlichen technischen und baurechtlichen Prüfung – die Wand zwischen Küche bzw. Abstellraum und Wohn-/Esszimmer teilweise oder weitergehend geöffnet werden. Dadurch wäre beispielsweise eine direkte Verbindung zwischen Küche und Wohnbereich möglich. Alternativ kann auch lediglich eine größere Öffnung bzw. Durchreiche geschaffen werden.

Eine solche Öffnung kann nicht nur die Wege innerhalb der Wohnung verkürzen, sondern auch für mehr Licht und ein großzügigeres Raumgefühl im Wohn-/Essbereich sorgen. Gerade im Zuge der ohnehin anstehenden Sanierung bietet sich damit die Möglichkeit, die bestehende Raumaufteilung an moderne Wohnbedürfnisse anzupassen.

Die Wohnung war über viele Jahre bewohnt und wurde grundsätzlich gepflegt behandelt, entspricht im Innenbereich jedoch weitgehend einem älteren Ausstattungsstandard. Eine entsprechende Modernisierung bzw. Sanierung der Innenräume ist daher einzuplanen.

Gerade darin liegt jedoch auch das Potenzial der Wohnung: Küche, Badezimmer, Böden und Oberflächen sowie – im Rahmen der technischen und rechtlichen Möglichkeiten – auch Teile der Raumaufteilung können nach den eigenen Vorstellungen neu gestaltet werden.

Ausstattung

Die Wohnung befindet sich in einem gepflegten, jedoch weitgehend dem ursprünglichen bzw. älteren Ausstattungsstandard entsprechenden Zustand und bietet eine sehr gute Grundlage für eine individuelle Modernisierung und Neugestaltung.

Zur vorhandenen Ausstattung bzw. Raumaufteilung zählen:

• ca. 64,33 m² Wohnfläche
• ca. 5,44 m² Loggia/Balkon
• Südost-Ausrichtung
• zentraler Vorraum
• Küche mit Fenster
• separater Abstellraum / Speis
• Badezimmer mit Badewanne
• separates WC
• Wohn-/Essbereich mit Klimaanlage (Außengerät der Klimaanlage auf der Loggia)
• Schlafzimmer
• zusätzliches Zimmer - nutzbar als Büro, Kinder- oder Gästezimmer
• Möglichkeit zur Wiederherstellung der getrennten Begehbarkeit von Schlafzimmer und Kabinett
• Kellerabteil mit ca. 5 m²
• Personenlift im Wohnhaus

Der Lift führt bis in das vorletzte Wohngeschoss. Das oberste Geschoss ist anschließend über ein weiteres Stiegenstück erreichbar. Die Wohnung ist daher nicht barrierefrei.

Das Wohnhaus selbst präsentiert sich in einem gepflegten Zustand und wurde bereits thermisch saniert.

Hinweis zu den Innenaufnahmen: Die Wohnung befand sich zum Zeitpunkt der Fotoaufnahmen noch teilweise in Räumung und war noch möbliert. Einzelne Gegenstände wurden zur besseren Darstellung digital bzw. KI-unterstützt entfernt und die Aufnahmen optisch aufbereitet. Die Bilder dienen der Veranschaulichung; geringfügige darstellungsbedingte Abweichungen sind möglich.

Die Liegenschaft befindet sich in Pfaffstätten im Bezirk Baden, unmittelbar an der Stadtgrenze zu Baden.

Die Lage verbindet ein angenehmes Wohnumfeld mit einer sehr guten Erreichbarkeit von Baden, den umliegenden Gemeinden der Thermenregion sowie dem südlichen Wiener Raum.

Besonders attraktiv ist die Nähe zur Haltestelle Pfaffstätten Rennplatz der Badner Bahn. Damit besteht eine direkte öffentliche Verbindung in Richtung Baden sowie über Traiskirchen, Wiener Neudorf und die südlichen Wiener Bezirke bis nach Wien.

Auch mit dem PKW bestehen über das regionale Straßennetz gute Verbindungen nach Baden, Traiskirchen, Mödling und Wien.

Pfaffstätten bietet eine gewachsene örtliche Infrastruktur mit Kindergarten, Schule, Gastronomie und Einrichtungen des täglichen Lebens. Weitere Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Schulen und ein umfangreiches Freizeit- und Kulturangebot befinden sich im unmittelbar angrenzenden Baden sowie in den umliegenden Gemeinden.

Die Nähe zu den Weinbergen, dem Wienerwald und der Thermenregion sorgt zudem für einen hohen Freizeit- und Erholungswert.

Die historische Badener Trabrennbahn befindet sich ebenfalls in unmittelbarer Umgebung.