Zwei zusammengelegte rernovierungsbedürftige Wohnungen in Toplage!

Zum Verkauf in Bestlage des 19. Wiener Gemeindebezirks kommen zwei separat parifizierte, intern aber zusammengelegte Wohnungen mit einer Wohnnutzfläche von insgesamt ca. 109 m², zuzüglich zweier verglaster Loggien mit jeweils ca. 4 m². 

Die Liegenschaft befindet sich am Anfang der Sieveringer Straße, ist durch eine "Fahnenzufahrt" nach hinten versetzt und zeichnet sich damit durch eine wunderbare Grünruhelage aus. 

Die Infrastruktur und die öffentliche Verkehrsanbindung könnten nicht besser sein. Die "Einkaufsmeile Obkirchergasse", diverse Supermärkte, Restaurants, Schulen, Kindergärten und Ärzte sind nur wenige Schritte entfernt. 

Die S-Bahn-Station "Oberdöbling", die Haltestelle der Straßenbahnlinie 38 (fährt zum Schottentor mit Halt bei der U6-Station "Nußdorfer Straße") und die Autobuslinie 39A (fährt zur U4-Station "Heiligenstadt") befinden sich in kurzer Gehdistanz.

Das im Jahr 1960 errichtete Gebäude befindet sich auf einem insgesamt ca. 2.561 m² großen Grundstück, welches aus zwei im Grundbuch getrennten Einlagezahlen besteht. Diese sind flächenmäßig ungefähr gleich groß und beherbergen in Summe drei Wohngebäude, die gemeinsam formaljuristisch die Wohnungseigentümergemeinschaft bilden. 

Von diesen drei Gebäuden wurden zwei um die Jahrhundertwende direkt an der Sieveringer Straße errichtet. Zwischen diesen beiden Gebäuden besteht eine "Fahnenzufahrt" zum dahinterliegenden Grundstücksteil samt dortigem Wohngebäude, in dessen rechter Hälfte sich die beiden zu verkaufenden Wohnungen im 3. Stock (KEIN LIFT!) befinden. Die Fahnenzufahrt wird ausschließlich anlassbezogen (z.B. für Umzüge, Anlieferungen, Handwerkerarbeiten) genutzt. Pkw der Bewohner können somit auch nicht unmittelbar auf diesem Grundstück abgestellt werden.

Dieses hintere Wohngebäude - optisch von außen wie eine bauliche Einheit wirkend - steht jeweils zur Hälfte auf einer der zuvor erwähnten grundbücherlichen Einlagezahlen. Beide "Gebäudehälften" wurden gemeinsam errichtet und haben jeweils einen eigenen Eingang mit voneinander getrennten Stiegenhäusern. Einen Verbund gibt es nur über das Kellergeschoss und die Heizungsanlage. Für die Hausbetriebskosten dieses dritten Gebäudes sowie für die Kosten der gemeinsamen Zentralheizung gibt es für beide Gebäudeteile eigene Abrechnungskreise. 

Die beiden gassenseitigen Gebäude aus der Jahrhundertwende sind durch Nutzungsvereinbarungen tatsächlich und rechtlich primär in sich eigenständige Einheiten, die auch separat eingefriedet sind.

Beim hinteren Gebäude gibt es einen wunderbar weitläufigen, im Wesentlichen südseitig orientierten Garten, der von allen Hausbewohnern genutzt werden kann. 

Das Gebäude ist "in die Jahre gekommen", ein gewisser Renovierungsbedarf ist augenscheinlich.

Auch die beiden Wohnungen, die gemeinsam den gesamten 3. Stock des rechten Gebäudeteiles umfassen, sind renovierungsbedürftig. 

Es ist anzumerken, dass im Bauakt der Liegenschaft keine behördliche Genehmigung für die Wohnungszusammenlegung von Top 7 und Top 8 gefunden werden konnte!

Wohnung Top 7 verfügt über eine Wohnnutzfläche von ca. 68 m² zuzüglich einer verglasten südseitigen Loggia von ca. 4 m².

Wohnung Top 8 verfügt über eine Wohnnutzfläche von ca. 41 m² zuzüglich einer verglasten nordseitigen Loggia von ca. 4 m².  

Die aktuelle Raumaufteilung kann der beigelegten farbigen Grundrissskizze entnommen werden. Der Ursprungsgrundriss ist zu Informationszwecken ebenfalls abgebildet.

Beide Wohnungen sind, wie bereits erwähnt, grundbücherlich separat parifiziert und könnten somit auch getrennt genutzt bzw. verkauft werden.

Dafür wären bauliche Anpassungen notwendig, da z.B. eine vollständige Trennwand geschaffen werden müsste. Außerdem verfügt bei der aktuellen Zusammenlegung nur Top 8 über ein Badezimmer (dafür dort keine Küche und kein WC), während bei Top 7 eine Küchenvorbereitung und ein WC vorhanden sind (es gibt dort aber aktuell kein Badezimmer). 

Heizung und Warmwasser werden zentral vom Haus bereitgestellt (Ölheizung). 

Die aktuellen monatlichen Betriebskostenvorschreibungen, inklusive Heizkosten- und Warmwasserakonto, gliedern sich wie folgt:

Top 7:

Betriebskosten (inkl. MwSt.)   EUR 181,50
Reparaturrücklage   EUR 187,00
Heizkostenakonto (inkl. MwSt.)   EUR 100,37

monatlicher Gesamtbetrag:   EUR 468,87

Top 8:

Betriebskosten (inkl. MwSt.)   EUR 113,85
Reparaturrücklage   EUR 117,30
Heizkostenakonto (inkl. MwSt.)   EUR 60,53

monatlicher Gesamtbetrag:   EUR 291,68

Jeder Wohnung ist ein Kellerabteil zugeordnet.

Der Verkauf beider Objekte erfolgt im Rahmen einer Verlassenschaft.

Eine Wohnungsübernahme ist unmittelbar nach Genehmigung des notariellen Kaufvertrages durch das Verlassenschaftsgericht möglich. 

Die notarielle Kaufvertragserstellung und die treuhändige Abwicklung sind an Herrn Rechtsanwalt Dr. Reinhard Schamberger, KS Schamberger Rechtsanwalts GmbH, 1010 Wien, Liebiggasse 4, gebunden. 

Der Heizwärmebedarf aus dem Energieausweis vom 14.04.2022 beträgt 123,1 kWh/m²a. Der Gesamtenergieeffizienz-Faktor beträgt 1,93.