PRIVATVERKAUF: bezugsfertiges Reihenhaus in ruhiger Lage

Es wird ein bezugsfertiges, hochwertiges und sehr gepflegtes Reihenhaus in Pfaffstätten angeboten.

Koffer packen und umziehen in dieses top Reihenhaus in sehr ruhiger Lage, in einer Spielstraße mit kaum Verkehr.

Hauptplatz, Kindergärten, Volksschule und Ärzte sind in 5-10 Minuten fußläufig erreichbar. Einkaufsmöglichkeiten und zahlreiche Heurigen befinden sich ebenfalls in der Nähe. Die Innenstadt von Baden ist schnell erreichbar. Die Anschlussstellen Badener Bahn und Südbahn sind ebenfalls fußläufig zu erreichen (ca. 10 Minuten fußläufig). Die verkehrstechnisch günstige Anbindung an die B17 oder die A2 ist innerhalb weniger Fahrminuten vorhanden.

Eckdaten:

Grundstücksgröße ca. 76,1 m2

Wohnfläche 117 m2 gesamt (EG, OG1, OG2)

Keller 41,5 m2

Dachboden ca. 40 m2

Terrasse 34,6 m2

2 PKW Stellplätze unmittelbar vor dem Haus

Abstellplatz für Fahrräder vor dem Haus

Schlafzimmer: 4

Wohnzimmer: 1

Küche: 1

WCs: 2

Keller: ja

Terrasse: 1

Balkon: 1

PKW Stellplätze: 2

Eigentumsform: Wohnungseigentumsgemeinschaft (Hausverwaltung: Frieden)

Heizung: Luftwärmepumpe für die Fußbodenheizung und für die kontrollierter Wohnraumlüftung

Lärmpegel: Ruhelage

Baujahr: 2007

Bauart: Neubau, Dichtbetonkeller, Ziegelmassiv, Dämmung

Zustand: neuwertig

Ausrichtung: Osten Küche, Westen Wohnzimmer und Terrasse

Energieausweis (1/2026): A, B, A+, A

HWB: 21,6 kWh/m2a

fGEE: 0,80

Ausstattung:

Böden: Laminat, Fließen

Steinmauer im Wohnzimmer, Ausgemalt zuletzt 2021/2024

Fenster: Internorm (1/2024), 3-fach Verglasung mit Kindersicherungen im 1. & 2. Stockwerk, elektrische Aussenrollos mit Fernbedienung, Fliegengitter, Plissees hofseitig

Alarmanlage Visonic mit GSM Modul

Schließanlage mit einem Schlüssel für Haus-/Gartentüre sowie den Postkasten, zusätzlich Schlüsselsafe vorhanden

Lampenausstattung gesamt (Innen-/Aussenbereich) im Preis inkludiert

Rauchmelder in jedem Raum

Mobiliar: nach Vereinbarung

Beschreibung der Liegenschaft:

Im EG: Eingangsbereich, Gäste WC, Wohn-/Esszimmer, Küche (Induktionsherd, Dunstabzugshaube, Backrohr, Mikrowelle, Bosch Geschirrspüler, freistehender Kühlschrank ink. 3 Tiefkühlladen) und breiter Schiebetür-Ausgang auf die westseitige Terrasse.

Teilweise überdachte Terrasse mit Betonfließen, gefliester Grillplatz, Außenlautsprecher mit Radio oder Bluetooth Koppelung (GIRA), elektrische Beschattung (FA Hella) über dem Terrassendach sowie ein kleiner Whirlpool.

Im 1. OG: Badezimmer mit moderner Schiebetüre, einer geräumigen Dusche und daneben eine Badewanne (überall hochwertige Hansgrohe Armaturen). Ein großes Waschbecken mit integrierter LED Beleuchtung sowie ein Allibert sorgen für Stauraum und gute Beleuchtung. Neben dem Bad befindet sich ein, separat vom Gang zugängliches, WC.

2 Räume/Schlafzimmer (14,75 m2 und 12,9 m2) von dem kleineren gelangt man noch auf einen Balkon mit 2,59 m2 in Richtung Osten (Hofseite). Im westseitigen größeren Zimmer befindet sich ein französischer Balkon. In beiden Schlafzimmern würden die großen und neuwertigen Kleiderkästen verbleiben.

Im 2. OG: Befindet sich ein begehbarer Schrankraum (7,45 m2) ausgestattet mit PAX Kästen (Kleiderstange bis Hosenaufhängung) die übernommen werden können. Sowie 2 Räume/Schlafzimmer (13,49 m2 und 11,93 m2) mit Dachschrägen aber senkrechten Fensterflächen. Im ostseitigen Schlafzimmer könnte der PAX Kleiderkasten ebenfalls übernommen werden.

Vom Flur im 2. OG gelangt man über eine Dachbodenleiter auf den Dachboden. Licht und Steckdose sind am Dachboden vorhanden, ein Ausbau wäre möglich.

Der Keller ist gesamt gefliest, der erste Kellerraum kann mit einem Infrarotpanel temperiert werden. Im ersten Raum ist derzeit ein Kinderspielkeller vorhanden, der weitgehend übernommen werden kann (Holzrutsche, Sprossenwand, Kletterwand, Spielhaus). Eine vorbereitete Verkabelung (Starkstrom) für eine Sauna ist schon vorhanden. Im 2. Kellerraum befindet sich ein Plateau für eine Waschmaschine und einen Trockner, 2 separate Stromkreise wurden nachgerüstet, damit alles parallel betrieben werden kann.

Der Heizwärmebedarf ist sehr gering, da 1/2024 alle Fenster getauscht wurden (Internorm), jetzt 3-fach Verglasung und elektrische Aussenrollos bei allen Fensterflächen.

Laufende Kosten:

Abgaben/Instandhaltunsfonds: aktuell 512,35 pro Monat (ink. der Rückzahlung der NÖ Wohnbauförderung, wird von der Hausverwaltung mit den Betriebskosten eingehoben)

Strom: ca. 200 EUR pro Monat (jährlich ca. 3300-3900 KWH)

Wasser: ca. 20 EUR pro Monat

Kaufpreisinformation:

Der Kaufpreis beläuft sich auf 629.000 EUR, worin eine NÖ Wohnbauförderung von ca. 62.000 EUR enthalten ist. Bei Förderwürdigkeit und Übernahme der Wohnbauförderung reduziert sich somit der Preis auf 567.000 EUR (Info unter https://www.noe.gv.at/noe/Bauen-Neubau/Eigenheim_Reihenhaus.html).

Es handelt sich um einen Privatverkauf somit wird keine Maklerprovision (3,6%) fällig, zu entrichten sind jedoch die üblichen Gebühren (Notarkosten, Grunderwerbssteuer (3,5%) und ggf. Grundbucheintragungsgebühr - evt. vor dem 1.7.2026 NICHT fällig).

Verfügbarkeit nach Vereinbarung.

=> Makleranfragen werden nicht beantwortet!