PROVISIONSFREI: Parifiziertes Mehrfamilienhaus in Aussichtslage von Rohrbach-Berg - Ziegelmassiv, PV, Wärmepumpe & Marmor

OBJEKTBESCHREIBUNG:
Zum Verkauf (privat - ohne Maklerprovision!) steht dieses solide, fortlaufend modernisierte Mehrfamilienhaus in einer begehrten Lage von 4150 Rohrbach-Berg.
Das 931 m² große Grundstück befindet sich am Ende einer ruhigen Sackgasse oben auf einem Hügel. Hier genießen Sie eine unverbaubare, traumhafte Fernsicht, während der geschützte Wald im Hintergrund für maximale Privatsphäre sorgt.
Die Immobilie nutzt die leichte Hanglage optimal aus: Der großzügig gepflasterte Einfahrtsbereich mit der angebauten Doppelgarage liegt absolut ebenerdig. Besonders komfortabel: Von der Garage gelangen Sie über einen direkten Durchgang ins Haus – perfekt, um Einkäufe stets trocken und windgeschützt zu entladen. Das Kellergeschoss öffnet sich zudem direkt zum Garten hin.

Das Haus wurde in solider Ziegel-Massivbauweise errichtet und verfügt über einen mineralischen Isolierputz, der für ein hervorragendes, atmungsaktives Raumklima sorgt. Das Dach ist mit einer hochwertigen, doppelten Eternitdeckung ausgeführt, befindet sich in einem guten, absolut dichten Zustand und wurde vor ca. 10 Jahren bereits mit neuen Velux-Dachflächenfenstern ausgestattet.

EIN RIESIGER RECHTLICHER VORTEIL:
Das Objekt ist bereits parifiziert (in zwei separate Einheiten aufgeteilt). Dies eröffnet Ihnen maximale Flexibilität: Nutzen Sie es als großzügiges Einfamilienhaus, als Mehrgenerationenhaus, zur Teilvermietung, für ein Gewerbe (Praxis, Büro, ...) oder als renditestarkes Anlageobjekt.

DIE ECKDATEN IM ÜBERBLICK:
* Kaufpreis: 495.000,00 EUR VHB – PROVISIONSFREI (Sie sparen die gesamte Maklergebühr!)
* Grundstücksfläche: 931 m² (Eingebettet in leichte Hanglage, mit großem Potenzial für individuelle Gartenträume und schönen Plätzen zum Verweilen unter schattenspendenden Bäumen)
* Wohnnutzfläche: ca. 260 m² (2 parifizierte Wohngeschosse zu je ca. 130 m²)
* Kellerfläche: ca. 170 m² (Vollunterkellerung mit direktem Gartenzugang – ideal als Lager, Werkstatt oder für Hobbys)
* Nutzbare Zusatzfläche: Großer Dachboden mit viel Stauraum sowie zwei separate, begehbare Räume direkt über der Doppelgarage.
* Außenflächen: Große Terrasse, Garten mit altem Baumbestand, Balkon mit wettergeschützter Loggia (Südseite)
* Nutzfläche: Angebaute Doppelgarage mit direktem Hauszugang (und neuen Toren) sowie zusätzliche Freistellplätze im gepflasterten Hofbereich
* Zustand: Gepflegt. Die großen, kostenintensiven technischen Anlagen und Gewerke wurden bereits aufwändig modernisiert. Im Innenbereich (Bäder, Böden, Innentüren) bietet das Haus charmanten Gestaltungsspielraum, um eigene Wohnwünsche und Modernisierungen nach dem persönlichen Geschmack umzusetzen.

ZUKUNFTSSICHERE HYBRID-HAUSTECHNIK (Maximale Autarkie & geringe Kosten):
Lassen Sie sich vom theoretischen Wert des Energieausweises (bedingt durch das ursprüngliche Baujahr und die Öl-Komponente) nicht täuschen! In der Praxis ist dieses Haus energetisch hervorragend für die Zukunft aufgestellt:
* Effiziente Luftwärmepumpe als Hauptheizquelle gekoppelt mit einer behaglichen Fußbodenheizung im gesamten Haus.
* 11 kWp Photovoltaikanlage (Fronius) inklusive BYD-Batteriespeicher liefert sauberen Gratis-Strom für die Wärmepumpe und den Haushalt.
* Moderner Ölbrennwertbrenner dient lediglich als krisensicheres Backup für extreme Wintertage (bivalentes System).
* Ihr Vorteil: Sie genießen die extrem niedrigen Betriebskosten einer modernen Wärmepumpen-PV-Kombination. Da die Fußbodenheizung bereits im ganzen Haus liegt, ist das Objekt zu 100 % bereit für eine komplett ölfreie Zukunft – ganz ohne teures Aufreißen von Böden!

BESONDERE HIGHLIGHTS & LUXUS-DETAILS:
* Komfort-Plus: Direkt angebautes Garagengebäude mit bequemem Innendurchgang ins Wohnhaus.
* Licht & Glas: Das Wohnzimmer im EG fasziniert mit einer riesigen Glasfront für maximalen Tageslichteinfall. Im OG erwartet Sie ein spektakulärer Raum mit einer kompletten Glasfront und großer Schiebetür zum Balkon.
* Exklusive Materialien: Hochwertige Marmorböden im Haus. Das Badezimmer im Erdgeschoss ist als Wellness-Oase komplett in edlem Marmor gefliest und mit einer riesigen Badewanne ausgestattet.
* Fenster (2024): Neue, 3-fach verglaste Kunststofffenster der Qualitätsmarke Bruckner für perfekte Dämmwerte. Die Schlafräume im EG und OG sind bereits mit praktischen Insektenschutz ausgestattet.
* Beschattung nach Maß: Außenrollos im Erdgeschoß (Schlafzimmer und Badezimmer) sowie praktische Sonnenverdunklungen im Obergeschoss (Küche und Schlafzimmer) sorgen für angenehme Kühle im Sommer.
* Doppelgarage (2026): Frisch ausgestattet mit brandneuen, elektrischen Sektionaltoren von Hörmann.
* Konnektivität: Glasfaser ist in der Siedlung verfügbar – der Anschluss an das Haus kann jederzeit unkompliziert durchgeführt werden (perfekt für Homeoffice oder Kanzlei/Praxis).

RAUMAUFTEILUNG:
* Erdgeschoss (ca. 130 m² - Einheit 1): Lichtdurchflutetes Wohnzimmer mit riesiger Glasfront, Wohnküche/Essbereich, Schlafzimmer (mit Außenrollo und Insektenschutz), Kinderzimmer/Büro, exklusives Marmor-Bad mit Riesenwanne (mit Außenrollo), separates WC, direkter Hauszugang zur Doppelgarage sowie Zugang zur sonnigen Terrasse und dem Garten.
* Obergeschoss (ca. 130 m² - Einheit 2): Großzügiger Wohnbereich mit kompletter Glasfront und Schiebetür zur südseitigen Loggia/Balkon (Traumblick!), Schlaf- oder Kinderzimmer (mit Sonnenverdunklung und Insektenschutz), Küche mit Sonnenverdunklung (Anschlüsse vorhanden). Optimal als eigene Wohneinheit oder autarke Praxis-/Bürofläche nutzbar.
* Kellergeschoss (ca. 170 m²): Technikraum (Heizung, PV-Speicher), Waschküche, große Lagerräume mit direktem Ausgang ins Grüne.

LAGE:
Absolute Top-Ruhelage in der Bezirkshauptstadt Rohrbach-Berg. Durch das Ende der Sackgasse gibt es keinen Durchzugsverkehr – absolut sicher und idyllisch. Trotz der Waldrand- und Hügellage erreichen Sie das Stadtzentrum, Schulen, das Landeskrankenhaus und alle Einkaufsmöglichkeiten in wenigen Minuten.