*Erstbezug*! Traumhafte 3,5-Zimmer-Wohnung mit Balkon & Ankleideraum im Dornbacher Cottage

Erstbezug nach Kernsanierung! Traumhafte 3-Zimmer-Wohnung mit Balkon & Ankleideraum im Dornbacher Cottage

ÜBERSICHT & ECKDATEN:
* Wohnfläche: ca. 85 m²
* Zimmer: 3 Zimmer + 1 separates Ankleidezimmer/Homeoffice/Schrankraum
* Freifläche: Balkon mit Ausrichtung in den ruhigen und begrünten Innenhof
* Stockwerk: Hochparterre (sehr ruhig)
* Zustand: Erstbezug nach hochwertiger Kernsanierung
* Gesamtmiete (brutto): 1.480,00 € (inkl. Betriebskosten & USt.)
* Befristung: 3 Jahre (Option auf Verlängerung)
* Verfügbarkeit: Ab sofort

OBJEKTBESCHREIBUNG:
Diese wunderschöne, vollständig kernsanierte 85 m² Wohnung im gehobenen Dornbacher Cottage (1170 Wien) verbindet ruhiges Wohnen im Grünen mit erstklassiger Anbindung an die Wiener Innenstadt.
Die Wohnung besticht durch ihren durchdachten Grundriss:
* Lichtdurchflutetes Wohnzimmer: Mit direktem Zugang zum ruhigen Balkon mit Blick ins Grüne des Innenhofs.
* 2 geräumige Schlafzimmer: Optimal geschnitten, ideal für Paare, kleine Familien oder Home-Office.
* 1 separates Ankleidezimmer: Ein begehbarer Schrankraum/Kabinett ohne Fenster – perfekt für die Garderobe, als Ankleideraum oder zusätzlichen Stauraum.
* Hochwertige Küche: Brandneue Einbauküche mit modernen Markengeräten (Geschirrspüler, Herd, Backofen, Kühl- & Gefrierkombination) und Fußbodenheizung.
* Stilvolles Badezimmer: Mit bodengleicher Walk-in-Dusche, Waschtisch, Spiegelschrank, Handtuchwärmer und Fußbodenheizung.
* Separate Toilette: Ebenfalls mit eigener Fußbodenheizung ausgestattet.
* Hauswirtschaftsraum: Eigener Abstellraum mit Waschmaschine.

AUSSTATTUNG & HIGHLIGHTS:
* Erstbezug nach Kernsanierung
* Balkon in absolute Grünruhelage (Innenhof)
* Neue 2-fach isolierte Lärmschutzfenster für höchste Ruhe
* Eigenes Kellerabteil inklusive
* Mitbenutzung der allgemeinen Waschküche im Haus
* Garagenplatz im Haus nach Verfügbarkeit über die Hausverwaltung anmietbar

KOSTEN & KONDITIONEN:
* Gesamtmiete:1.480,00 €(inkl. Betriebskosten, Verwaltung & USt.)
* Strom: Wird vom Mieter direkt angemeldet (Wien Energie Vertrag kann übernommen werden).
* Mietdauer: Befristet auf mind. 3 Jahre (mit Aussicht auf Verlängerung bei gutem Mietverhältnis)
* Provisionsfrei: Vermietung direkt von Privat.
(Keine Anfragen von Immobilienmaklern erwünscht).

LAGE & FREIZEIT: PARKS, BÄDER & SCHNELLE ANBINDUNG
Die Dornbacher Straße zählt zu den begehrtesten Grünruhelagen in 1170 Wien. Hier genießen Sie Natur und Freizeitaktivitäten direkt vor der Haustür:
* Natur & Parks vor der Tür:
o Schwarzenbergpark & Neuwaldegg: Nur wenige Minuten entfernt – Österreichs ältester Landschaftsgarten lädt zu ausgedehnten Spaziergängen, Joggingrunden und Erholung im Wienerwald ein.
o Promenaden & Grünflächen: Der Wienerwald ist in unmittelbarer Gehdistanz.
* Bäder in Gehweite:
o Neuwaldegger Bad & Schafbergbad: Gleich in der Nähe sorgen die beliebten Sommerbäder für perfekte Abkühlung und Urlaubsfeeling an heißen Sommertagen.
* Erstklassige Öffi-Anbindung:
o Straßenbahn 43 (Station Himmelmutterweg in 2 Min. Gehdistanz): Bringt Sie direkt in ca. 18 Minuten direkt zum Schottentor (U2 / Universität / Wiener Innenstadt).
o S-Bahn S45 Hernals: In wenigen Minuten erreichbar für die schnelle Querverbindung durch Wien.
o Zukünftige U-Bahn U5 (Elterleinplatz): Erhöht den Standortwert noch weiter.
* Infrastruktur & Genuss:
o Supermarkt (Spar Dornbach), Grätzlgreißler und Bäcker schnell zu Fuß erreichbar.
o Ausgezeichnete Gastronomie & Tradition: Bekannte Restaurants (z. B. Zum Herkner) sowie gemütliche Dornbacher Heurige im Viertel.
o Exzellente Kindergärten und Schulen (z.B. Volksschule Knollgasse) in direkter Nähe.