KLIMATISIERTE 3.5 ZIMMER WOHNUNG AM DONAUKANAL INKL BALKON

100 m² Gesamtfläche am Donaukanal: 30 m² Wohnsalon, Balkon & Loggia mit brandneuer Klimaanlage nahe Spittelau & U6

Viel Raum zum Wohlfühlen direkt am grünen Donaukanal: Diese großzügige Wohnung im 2. Liftstock bietet knapp 100 m² nutzbare Gesamtwohn- und Freifläche (83,11 m² reine Wohnfläche + 16,56 m² Freiflächen aufgeteilt auf Balkon und Loggia).

Ein ca. 30 m² großes Wohnzimmer für gemütliche Abende, kühle Raumtemperaturen im Sommer dank neu-installierter Klimaanlage, Morgensonne mit Grünblick und eine hervorragende Anbindung an U4, U6 und die City machen diese Wohnung zu einem seltenen Angebot – ideal für Paare mit Home-Office-Bedarf oder eine 2er-WG.

Eckdaten & HIGHLIGHTS:
• Nutzbare Gesamtfläche: 100 m²
- Davon reine Wohnnutzfläche: 83,11 m²
- Davon Freiflächen: 17 m² (1 Balkon ca. 6 m² + 1 Loggia ca. 11 m²)
• Zimmer: 3 Zimmer + 1 Kabinett (ca. 30 m² Wohnsalon, 2 Schlafzimmer, ca. 5 m² Home Office Raum / Babyzimmer / begehbare Gaderobe)
• Stockwerk: 2. Obergeschoß mit bequemem Personenaufzug
• Klimatisierung: Brandneue Inverter-Split-Klimaanlage im Wohnsalon (angenehme Kühlung an Hitzetagen)
• Heizung & Warmwasser: Fernwärme Wien Zentralheizung
• Gebäude: Solider Massivbau mit Gegensprechanlage und gemeinschaftlichem Fahrradraum und Waschküche
• Provisionsfrei: Keine Maklerprovision für den Mieter

• Bezug: Ab 01. November 2026 (bzw. nach Absprache)

• Mietdauer: Befristet auf bis 5 Jahre (Verlängerung möglich)

FLÄCHENAUFSTELLUNG & RAUMAUFTEILUNG
• Wohnzimmer / Salon: ca. 30,0 m² – Sehr geräumiger Wohn- und Essbereich mit Split-Klimagerät und direktem Ausgang auf den Balkon
• Schlafzimmer 1 (Master): ca. 15,0 m² – Helles, großes Zimmer mit eigenem Zugang zur Loggia
• Bonuszimmer / Kabinett: ca. 5,0 m² – Direkt an Schlafzimmer 1 angebunden; perfekt als begehbarer Schrankraum/Ankleide oder ungestörtes Home-Office
• Schlafzimmer 2: ca. 12,5 m² – Getrennt vom Vorraum begehbar; ideal als zweites Schlafzimmer für eine 2er-WG oder separates Gäste-/Arbeitszimmer
• Separate Küche: ca. 7,0 m² – Eigener Raum mit voll ausgestatteter Einbauküche
• Vorraum / Flur: ca. 8,5 m² – Zentraler Flur mit guter Stellfläche für Garderobe
• Badezimmer: ca. 3,8 m² – Wannenbad mit Handbrause, Waschbecken und Waschmaschinenanschluss
• Toilette: ca. 1,3 m² – Separates WC mit Handwaschbecken
• Balkon (vom Wohnzimmer): ca. 6 m² (Blick ins Grüne und zum Wasser)
• Loggia (vom Schlafzimmer 1): ca. 12 m² (geschützte private Freifläche)

AUSSTATTUNG IM DETAIL:
• Küche: Vollständige Einbauküche mit Elektroherd, Backrohr, Dunstabzug, Kühl-/Gefrierkombination, Spüle und Geschirrspüleranschluss.
• Sanitär: Verfliestes Wannenbad mit Waschmaschinenanschluss; vollständig separates WC mit Handwaschbecken.
• Böden: Pflegeleichtes Parkett/Laminat in Wohn- und Schlafräumen; neutrale Fliesen in Vorraum, Küche, Bad und WC.
• Fenster & Schallschutz: Mehrkammer-Isolierglasfenster für guten Wärme- und Schallschutz.
• Haustechnik: Split-Klimaanlage mit Fernbedienung, Gegensprechanlage, Fernwärme-Heizkörper mit Thermostaten, Highspeed-Internet im Haus verfügbar.
• Allgemeinflächen: Personenaufzug, Fahrradabstellraum im Haus (kein eigenes Kellerabteil).

ZUSTAND & ÜBERGABE:
Die Wohnung wird im sauberen, voll funktionstüchtigen Ist-Zustand übergeben, gewöhnliche Gebrauchsspuren an Türen, Fenster und Fliesen.

Kosten:
• Miete inkl. Betriebskosten (kalt): € 1.599,- / Monat (inkl € 274 Betriebskosten)
• Heizung & Warmwasser (Fernwärme): € 165,- / Monat (aktuelle Vorschreibung)
• Gesamtmiete warm: € 1.764,- / Monat
• Kaution: 3 Monatsmieten (€ 4.800,-)
• Provision: Keine (provisionsfrei)
• Strom: Nach eigenem Verbrauch

LAGE, ANBINDUNG & INFRASTRUKTUR:
Die Liegenschaft liegt an der Brigittenauer Lände / Klosterneuburger Straße, direkt am Donaukanal und nur wenige Schritte vom 19. Bezirk (Döbling) entfernt:

Öffentliche Anbindung & Gehzeiten:
• Buslinie direkt unten vor dem Haus (Haltestelle in 1 Gehminute)
• 7 Gehminuten zur U-Bahn U6 Jägerstraße
• 10 Gehminuten zum Verkehrsknoten Spittelau (U4, U6, S-Bahn S40/S45, Straßenbahn D)
• Döblinger Steg (50 m): Autofreie Fußgängerbrücke direkt in den 19. Bezirk (Döbling / BOKU Muthgasse in ca. 8 Gehminuten)
• Rad & Freizeit: Donaukanal-Promenade (EuroVelo 9) direkt vor der Haustür – in 10 Radminuten am Schwedenplatz

Infrastruktur & Entfernungen:
Gesundheit:
• Arzt: < 500 m
• Apotheke: