79 m² Wohnfläche + 60 m² Dachterrasse, nur 9 Minuten mit dem Bus zur U1 Oberlaa!

Wohnen, wo andere Urlaub machen, und das nur ca. 2,50 Km zur Stadtgrenze von Wien!

Diese grandiose, lichtdurchflutete Dachgeschosswohnung vereint modernes Wohnen, Ruhe und Naturidylle mit der unmittelbaren Nähe zur Weltstadt Wien. Nur ca. 2,5 km von der Stadtgrenze entfernt, erwarten Sie ein Badeteich, Fußballplatz und Golfplatz direkt vor der Haustüre. Ob entspannen, sportlich aktiv sein oder kulturelle Angebote genießen - hier finden Sie Lebensqualität in Perfektion.
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Die Dachterrasse - das absolute Highlight
Die rund 60 m² große Dachterrasse ist einzigartig in Leopoldsdorf. Dank Echtholzbelag, Grillplatz, Wasseranschluss und traumhaftem Fernblick ist sie mehr als nur Außenfläche - sie ist ein zweites Wohnzimmer im Freien.
Aufgrund der besonderen Größe und hochwertigen Ausführung wird die Terrasse mit 50 % angerechnet. Damit ergibt sich neben den 79 m² Wohnfläche eine bewertete Gesamtfläche von ca. 109 m² Wohngefühl - ein Maßstab, den kaum ein anderes Objekt am Dach erreicht.
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Lage - Leopoldsdorf bei Wien

Leopoldsdorf steht für Wohnen mit höchster Lebensqualität. Die charmante Gemeinde bietet die perfekte Balance zwischen urbaner Nähe und ländlicher Idylle:

* Exzellente Anbindung: Mit den Buslinien 266, 226 und 227 erreichen Sie die U1 Oberlaa in nur 9-15 Minuten.
  Auch die Südosttangente und die S1 garantieren eine schnelle Autofahrt ins Wiener Zentrum.

* Alles vor Ort: Nahversorger, Ärzte, Schulen, Kindergärten und Apotheken sind fußläufig erreichbar.

* Freizeit & Erholung: Rad- und Spazierwege, Grünflächen, Golfplatz, Sportplätze, Badeteich sowie zahlreiche Restaurants und Heurige machen Leopoldsdorf zu einem besonderen Lebensraum.
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Die Wohnung - stilvoll, hell und durchdacht

Die Dachgeschosswohnung erstreckt sich über zwei Ebenen und überzeugt durch eine offene, großzügige Raumaufteilung sowie hochwertige Ausstattung.

1. Ebene:
* Geräumige Diele
* Modernes Badezimmer mit Dusche, Waschbecken, Waschmaschine & Trockner
* Separates WC (optional mit Waschbecken)
* Praktischer Abstellraum
* Zusätzlicher Raum (ideal als Büro oder Gästezimmer)

2. Ebene:
* Offene, elegante Siematic-Küche mit Dampfgarer
* Großzügiger Wohn- und Essbereich
* Schlafzimmer
* Terrasse (21,5 m²) mit Windschutz & Markise - ideal für sonnige Nachmittage
* BPC-Belag: spezieller Bambusparkett
* Separates WC

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Highlight - Dachterrasse (44,6 m²)

* Fantastischer Rundblick
* Wasseranschluss & Grillplatz
* Hochwertiger Belag: Garapa-Echtholz (Brasilien)
* Sitz- und Ruhebereiche für unvergessliche Sommerabende

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Ausstattung & Komfort

* Klimaanlage
* 2 WCs
* 2 Tiefgaragenstellplätze
* Großzügiges Kellerabteil
* Wasseranschluss auf der Dachterrasse

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Infrastruktur in Gehweite

* Kinder/Schule: Kindergarten 600 m, Volksschule 500 m
* Gesundheit: Arzt 250 m, Apotheke 800 m, Zahnarzt 600 m
* Nahversorgung: BillaPlus 250 m, Billa 900 m, Bipa 900 m, Hofer 1.500 m
* Verkehr: Bushaltestelle 250 m, Autobahnanschluss S1 nur 3,5 km
* Sonstiges: Bank, Post, Gemeindeamt, Polizei, Rettung, Feuerwehr alle in ca. 500-800 m Entfernung
* Freizeit: Sportplatz 600 m, Golfplatz 400 m, Therme Wien Oberlaa 6,4 km, Konditorei Oberlaa 6,4 km

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Betriebskosten

Betriebskosten allgemein netto EUR 261,29
Instandhaltungsfonds                EUR 122,42
MwSt 10%                                 EUR   26,13
Gesamt                                      EUR 409,52

* Heizkosten: EUR 105/Monat
* Stromkosten: EUR 65/Monat

Betriebskosten Tiefgaragenplätze

  Platz A 10 netto                          EUR    18,83
  Instandhaltungsfonds                 EUR      8,80
  MwSt 20%                                  EUR      3,77
  Gesamt                                       EUR    31,40

  Platz A 09 netto                          EUR    16,48
  Instandhaltungsfonds                 EUR      7,70
  MwSt 20%                                  EUR      3,30
  Gesamt                                       EUR    27,48
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Fazit

Diese Dachgeschosswohnung ist mehr als ein Zuhause - sie ist ein Ort, an dem sich modernes Wohnen, exklusive Ausstattung und naturnahe Lebensqualität vereinen.
Genießen Sie die Ruhe vor den Toren Wiens, den Badeteich in direkter Nähe und vor allem: eine Dachterrasse, die es in Leopoldsdorf in dieser Form nur einmal gibt - und die mit 50 % bewertet wird.
Bewertete Fläche: 109 m² Wohngefühl!

Kaufpreis: EUR 599.000,-
Das Angebot ist freibleibend und unverbindlich, Irrtum und Fehler vorbehalten.

Für weitere Fragen und/oder einen Besichtigungstermin steht Ihnen gerne Herr Ing. Anton Eibensteiner unter 0699/ 18 88 98 88 oder unter ae@vitales-wohnen.at zur Verfügung.
Wir sind als Doppelmakler tätig, d.h. wir vertreten sowohl Verkäufer als auch Käufer.

Kauf zzgl. Kaufnebenkosten gem. Merkblatt der Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder.
Energiedaten: HWB: 67,6 kWh/m²a; fGEE: 1,21