Exklusive Gartenwohnung in Dornbach

Exklusive Split-Level-Wohnung mit Garten
Architekturjuwel am Heuberg I provisionsfrei von privat I bitte keine Makleranfragen!

Außergewöhnliche Split-Level-Wohnung mit „Haus im Haus“ Charakter
in ruhiger Grünlage am Heuberg in Dornbach (1170)

OBJEKTBESCHREIBUNG

Die Immobilie ist Teil eines exklusiven Ensembles mit nur 5 Einheiten. Erstbezug 2019.
Das Gebäude fügt sich sensibel in die Schutzzone von Alt-Dornbach ein und wurde für seine innovative Stadtgestaltung und hohe architektonische Qualität mit dem Architekturpreis der Stadt Wien ausgezeichnet.

Das Konzept „Haus im Haus“ bietet durch die komplexe Verschachtelung der Einheiten ein dreidimensionales Raumerlebnis:

Ein Wohngefühl wie in einem Einfamilienhaus, das maximale Privatsphäre mit offenem, modernem Design verbindet.

Während sich die Fassade nach außen hin vornehm zurückhält, entfaltet sich im Inneren ein spannendes Raumkonzept mit überhohen Glasflächen und fließenden Übergängen zwischen den Wohnebenen.
Raumaufteilung & Interior

Die Wohnung teilt sich in drei charaktervolle Ebenen (Split-Levels):

1. Eingangsebene:

Großzügiges Entree mit Garderobe, Master-Bedroom mit begehbarem Schrankraum, Bad (Dusche), separates WC und großer Abstellraum.

2. Hauptebene: Wohn-Herzstück mit offener Küche
(ca. 63 m²):

Über wenige Stufen erreichen Sie den imposanten Wohnbereich mit einer Raumhöhe von bis zu 4 Metern. Große Glasflächen mit einer Hebe-Schiebetür öffnen den Raum schwellenlos zum uneinsehbaren Garten. Ein moderner Kaminofen fügt sich dezent in das Design ein.
• Die Küche: Die zeitlose, moderne Küche mit Insel in Richtung Esstisch ist hochwertig mit Miele-Geräten (u.a. Dampfgarer, 2 Herde, Kochfeldabzug und Weinkühlschrank) ausgestattet.

3. Untere Ebene: Flexibilität & Autarkie

Diese Ebene beherbergt aktuell zwei Zimmer (ideal als Schlaf-, Kinder- oder Arbeitszimmer). Durch die intelligente Planung bietet dieser Bereich jedoch ein außergewöhnliches Potenzial:

• Optionale Praxisnutzung:

Da der Bodenbelag schwellenlos durchgängig verlegt wurde und die Zwischenwände frei von Elektroinstallationen sind, lässt sich der Bereich mit minimalem Aufwand in einen ca. 30 m² großen, offenen Therapieraum, einen Wellnessraum oder ein traumhaft großes zweites Schlafzimmer verwandeln.

• Separater Zugang:

Dank eines eigenen Zugangs direkt von der Straße sowie eines separaten WCs eignet sich dieser Bereich perfekt für berufliche Nutzung, ohne die Privatsphäre der oberen Wohnebenen zu tangieren.

Hier besteht ein direkter, ebenerdiger Ausgang in den kleinen Ost-Garten, von wo aus ein gepflasterter Weg direkt nach draußen führt.

Ein zweites, voll ausgestattetes Badezimmer (Wanne/Dusche) sowie ein separates Gäste-WC vervollständigen diese autarke Einheit.

Grüne Oase mit Privatsphäre I 250 m² Eigengarten

Ein Highlight ist der 254 m² große Eigengarten mit 24 m2 Terrassenfläche, Sonnensegel und Windwächter mit Süd-West-Ausrichtung

Alter Baumbestand und dichte Bepflanzung sorgen für Ruhe und Sichtschutz und im Sommer für ein angenehm kühles Klima. 25 m² Holzterrasse mit Sonnensegel und Windwächter. Für maximalen Komfort und minimalen Aufwand ist der Garten mit Bewässerungssystem und Mähroboter ausgestattet.

HIGHLIGHT: HIGH-END HAUSTECHNIK

Die Immobilie setzt Maßstäbe in puncto Nachhaltigkeit und thermischem Komfort. Das System ist auf maximale Autarkie und Behaglichkeit ausgelegt

• Sanfte Kühlung & Strahlungswärme:

Durch die passive Bauteilaktivierung (Fußboden- und Wandheizung/-kühlung) genießen Sie ein vollkommen geräuschloses und zugfreies Raumklima. Im Sommer wirkt die Wandkühlung wie der natürliche Schatten eines Altbaus.

• Zukunftssicheres Energiesystem:
Die brandneue Luft-Wasser-Wärmepumpe (2026) arbeitet im synergetischen Verbund mit der hauseigenen Photovoltaikanlage. Dies garantiert niedrigste Kosten durch die Nutzung selbsterzeugter Energie.

• Intelligente Belüftung:
Eine kontrollierte Wohnraumlüftung sorgt für permanente Frischluftzufuhr ohne Wärmeverlust.

RECHTLICHES:

• Bezug: nach Vereinbarung

• Provisionsfrei: Der Verkauf erfolgt direkt durch die Eigentümer. Sie sparen die Maklerprovision (ca. € 64.000,– inkl. USt bei diesem Kaufpreis)

• Kontakt: Bei ernsthaftem Interesse wenden Sie sich bitte an cstegfellner@gmail.com

Hinweis: Alle Angaben erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen auf Basis der vorliegenden Unterlagen. Der Verkauf erfolgt im aktuellen Zustand von privat.

ENERGETISCHE BEWERTUNG
KURZBERICHT ENERGIEAUSWEIS

Kurzbericht über die energetische Qualität der Immobilie (basierend auf dem Energieausweis nach OIB-Richtlinie):

1. Gesamteinschätzung

Das Objekt weist eine hervorragende Energieeffizienz auf. Mit einer Gesamtbewertung von A+ (fGEE 0,69) liegt das Gebäude weit über den gesetzlichen Mindestanforderungen für Neubauten aus dem Jahr 2018. Es spielt energetisch in der "Oberliga" des Wiener Wohnungsmarktes.

2. Die wichtigsten Kennzahlen

• Heizwärmebedarf (HWB): 25,8 kWh/m²a (Klasse B)
Das Gebäude ist sehr hochwertig gedämmt. Der Bedarf an Heizenergie ist minimal und liegt nahe am Passivhaus-Standard.

• Gesamtenergieeffizienz (fGEE): 0,69 (Klasse A+)
Dieser Wert bestätigt, dass nicht nur die Dämmung, sondern auch die Haustechnik hocheffizient arbeitet. Das Gebäude ist ca. 31 % effizienter als ein Referenz-Neubau.

• CO2-Emissionen: Klasse A++
Durch den Einsatz einer Wärmepumpe arbeitet das Gebäude nahezu klimaneutral.

3. Haustechnik & Komfort

• Heizsystem: Das Objekt wird mit einer Wärmepumpe beheizt. Dies macht die Wohnung unabhängig von fossilen Brennstoffen (Gas) und schützt vor zukünftigen CO2-Abgaben oder Preissteigerungen bei fossiler Energie.

• Lüftung: Es ist eine mechanische Belüftung mit Wärmerückgewinnung (WRG) vorhanden, was für eine konstant hohe Luftqualität ohne Wärmeverlust sorgt.

• Wärmeschutz: Ein mittlerer U-Wert von 0,29 W/m²K garantiert warme Innenwände im Winter und bietet eine solide Basis für den sommerlichen Hitzeschutz.

4. Fazit für den Nutzer

• Betriebskosten: Es ist mit sehr geringen Heiz- und Warmwasserkosten zu rechnen.

• Zukunftssicherheit: Die Immobilie erfüllt bereits heute strengste Umweltauflagen und ist durch das "A+" Label langfristig wertbeständig.

• Empfehlung: Aus energetischer Sicht ist die Wohnung uneingeschränkt zu empfehlen.
Hinweis: Da das Gebäude sehr dicht gedämmt ist, sollte bei der Besichtigung lediglich auf die vorhandene Beschattung (z.B. Außen-Raffstores) geachtet werden, um den hohen Standard auch im Sommer optimal zu nutzen.

5. Interpretation
Energetischer Analysebericht

Stand: April 2026
Objekttyp: Neubau (Baujahr 2017)
Technik-Update: Wärmepumpe Neu (2026)

5.1. Zusammenfassung der energetischen Qualität

Die vorliegende Immobilie weist eine hervorragende Energieeffizienz auf. Mit einer Gesamtbewertung von A+ (fGEE 0,69) und einem Heizwärmebedarf von 25,8 kWh/m²a (Klasse B) liegt das Gebäude weit über den gesetzlichen Standards und erreicht fast Passivhaus-Niveau.

5.2. Die wichtigsten Kennzahlen im Detail
Kennwert Wert / Klasse Bedeutung

HWB (Heizwärmebedarf) 25,8 kWh/m²a (B) Exzellente Dämmung; minimaler Energieverlust über die Außenhülle.

fGEE (Gesamt-Effizienz) 0,69 (A+)
31 % effizienter als ein Standard-Neubau durch modernste Technik.

CO2-Emissionen Klasse A++
Nahezu klimaneutraler Betrieb der Wohnung.

5.3. Das Technik-Upgrade 2026

Besonders hervorzuheben ist die im Jahr 2026 neu installierte Wärmepumpe. Während das Gebäude aus 2018 stammt, wurde das Herzstück der Haustechnik aktuell erneuert.

Dies stellt sicher, dass die Immobilie den strengsten Anforderungen der Wiener Energiewende entspricht und technologisch auf dem Stand eines Erstbezugs im Jahr 2026 ist.

5.4. Konkrete Vorteile für den Käufer

• Maximale Investitionssicherheit: Da die Wärmepumpe brandneu ist, sind in den nächsten 15 bis 20 Jahren keine größeren Erhaltungsinvestitionen oder Reparaturen an der Heizungsanlage zu erwarten.

• Minimale Betriebskosten: Durch die Kombination aus hochwertiger Dämmung (2018) und hocheffizienter Wärmepumpe (2026) bleiben die monatlichen Kosten für Heizung und Warmwasser auf einem absoluten Minimum.

• Unabhängigkeit von fossilen Brennstoffen: Kein Risiko durch Gasverbote oder CO2-Steuern. Die Wohnung ist "zukunftssicher" und erfüllt bereits die Klimaziele für 2040.

• Hoher Wiederverkaufswert: Ein Energieausweis mit A+ Rating ist ein starkes Verkaufsargument und sorgt für eine langfristige Wertbeständigkeit der Immobilie.

• Wohnkomfort: Die mechanische Be- und Entlüftung mit Wärmerückgewinnung sorgt für stets frische Luft und ein gesundes Raumklima ohne Zugerscheinungen.

Fazit: Diese Wohnung bietet eine seltene Kombination aus bewährter Bauqualität und brandaktueller, effizientester Haustechnik. Sie ist energetisch uneingeschränkt zu empfehlen.

LAGE: DORNBACH / HEUBERG

Der Heuberg zählt zu den exklusivsten Adressen des Bezirks. Hier genießen Sie die Ruhe einer gewachsenen Villengegend direkt am Wienerwald.

• Freizeit:
Spazierwege (Schwarzenbergpark, Neuwaldegg), Heurige und Sportmöglichkeiten direkt vor der Tür.

• Infrastruktur:
Billa und Spar sind fußläufig erreichbar. Erstklassige Schulen, Ärztezentren und Apotheke befinden sich in unmittelbarer Nähe.

• Zukunftssichere Anbindung:
Neben der bestehenden Anbindung (Bus 44A, Straßenbahn 43/2 direkt zum Schottentor bzw. zum Rathaus) profitiert der Standort massiv vom bevorstehenden U-Bahn-Ausbau der U5 nach Hernals. Diese Anbindung wird die Erreichbarkeit des Stadtzentrums nochmals beschleunigen und verspricht eine nachhaltige Wertsteigerung.