2 Garagenplätze I Gartentraum I Nahe American International School (AIS) I Terrasse & Garten

EIGENTUMSWOHNUNG: SALMANNSDORFER STRASSE 43A I 1190 WIEN

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►Zeitlich begrenztes Angebot: wenn Sie uns zwischen dem 01.10.2026 und dem 31.10.2026 als Eigentümer einer Wohnung in Wien mit dem Wohnungsverkauf beauftragen, betragen die Kosten für den Verkäufer 0,5% des Kaufpreises zzgl. 20% USt. Für den Verkauf eines Hauses in Wien betragen die Kosten für den Verkäufer 0,8% des Kaufpreises zzgl. 20% USt im genannten Zeitraum. Konditionen für NÖ (Niederösterreich) auf Anfrage.

INFOS DAZU: https://www.viason.at/leistungen-fuer-verkaeufer

VIDEO der kompetten Wohnung inkl. Garten auf ANFRAGE!

ZU DEN MÖBELN: die Möbel gehören dem Mieter und werden bei Auszug des Mieters entfernt. Der Kasten vor dem Gäste WC, die Waschmaschine, der Wäschetrockner, die Regale im Schrankraum, ein einflügeliger Kühlschrank samt Tiefkühlschrank und ein Kasten der abgebaut wurde und sich im Keller befinden sind Eigentum des Verkäufers und werden mit der Wohnung mitverkauft und sind im Kaufpreis inkludiert und verbleiben somit in der Wohnung bzw. im Keller bei Auszug des Mieters. Die Deckenlampen und ein kleiner Rasenmäher gehören dem Verkäufer und sind somit ebenso im Kaufpreis inkludiert. 

Diese Wohnung ist noch bis 31. Juli 2028  VERMIETET (bei dem Mieter handelt es sich um einen Nichtraucherhaushalt) - netto Mieteinnahmen des Eigentümers derzeit ca. EUR 1.867,89 pro Monat - brutto bezahlt der Mieter ca. EUR 2.978,80 an den Eigentümer. Bitte fragen Sie bei Interesse auch unser Wohnungs VIDEO an, welches die komplette Wohnung zeigt: vom Eingang bis zum Garten. Gerne können Sie Ihre neue Wohnung auch persönlich besichtigen. Wir stimmen Besichtigungen genau mit dem aktuellen Mieter gerne ab.

EXKLUSIVE GARTENWOHNUNG IN NEUSTIFT AM WALDE - WOHNEN MIT GRÜNBLICK FUSSLÄUFIG (ca. 3 Gehminuten) zur AMERICAN INTERNATIONAL SCHOOL

Elegantes Gartenidyll in Neustift am Walde - Modernes Wohnen nahe der American International School

Diese exklusive Erdgeschosswohnung (Baujahr ca. 2004) vereint großzügiges Raumgefühl mit der Ruhe einer der begehrtesten Grünlagen Wiens. Mit einer perfekten Nord-Süd-Ausrichtung und einer Raumhöhe von ca. 2,70 m bietet dieses Objekt Wohnkomfort auf höchstem Niveau.

Das Objekt im Überblick

• Wohnfläche: ca. 150,31 m²
• Freiflächen: ca. 61,58 m² Terrasse & ca. 92,77 m² Eigengarten
• Zimmer: 4 (inkl. 3 Schlafzimmer)
• Stellplätze: 2 Garagenplätze: Nr. 3 + Nr. 4
• Status: Wohnung inkl. Garagenplatz Nr. 3vermietet bis 31.07.2028 (Netto-Hauptmietzins Wohnung + Garagenplatz Nr. 3: netto EUR 1.867,89 pro Monat (brutto ca. EUR 2.979,80 Mieteinnahmen pro Monat). Der Garagenplatz Nr. 4 steht derzeit leer (nicht vermietet) und bietet somit noch die Möglichkeit die Mieteinnahmen zu erhöhen.

Raumaufteilung & Highlights

Vom einladenden Vorzimmer gelangen Sie in das Herzstück der Wohnung: die beeindruckende, ca. 57 m² große, sonnendurchflutete Wohnküche. Die Küche ist geschickt durch eine Trennwand teilsepariert, was für eine klare Struktur sorgt, ohne die Offenheit zu verlieren.

Von hier aus betreten Sie die sonnige Südterrasse und den angrenzenden Garten - eine grüne Oase mit herrlichem Ausblick, die zum Entspannen einlädt.

Die Ausstattung im Detail:

• Edle Materialien: Hochwertiger Eichen-Fischgrätparkett und moderne Fliesen
• Komfort: Fußbodenheizung (Gas-Zentralheizung), Alarmanlage und barrierefreier Liftzugang direkt aus der Tiefgarage
• Wellness & Privatsphäre: 2 Badezimmer (Badewanne & Duschen), 3 WCs, sowie ein separater Schrankraum und ein Abstellraum für optimale Ordnung
• Extra: Ein großzügiger Einlagerungsraum sowie ein gemeinschaftlicher Fahrradraum sind vorhanden

Lage & Infrastruktur

Die Wohnung besticht durch ihre erstklassige Lage in Neustift am Walde im 19. Bezirk. Hier genießen Sie die perfekte Symbiose aus Natur und urbaner Anbindung:

• Bildung: Nur ca. 3 Gehminuten zur American International School (AIS) - ideal für Familien und Expats
• Natur & Freizeit: Den Waldrand und zahlreiche Stadtwanderwege erreichen Sie in ca. 6 Minuten zu Fuß. Das Naherholungsgebiet SalmannsdorferHöhe liegt praktisch vor der Haustüre
• Kulinarik & Einkauf: Die berühmten Heurigen von Neustift sind nur 3 Autominuten entfernt. Supermärkte (Billa, SPAR-Gourmet) erreichen Sie bequem in ca. 4-5 Minuten mit dem Auto
• Anbindung: Die Buslinie 35A (ca. 6 Gehminuten entfernt) bringt Sie direkt zur U6 Nußdorfer Straße oder zur S-Bahn Krottenbachstraße

Fazit: Eine wertbeständige Immobilie für Anleger oder Eigennutzer, die das Besondere suchen - großzügige Flächen, privater Garten und eine Top-Adresse im 19. Bezirk!

Bitte beachten Sie: falls Sie ganz oder teilweise eine Finanzierung über eine Bank in Anspruch nehmen, können nur Kaufanbote zusammen mit der schriftlichen, verbindlichen Finanzierungszusage der Bank an die Verkäuferseite weitergeleitet werden. Ein Kaufanbot "vorbehaltliche Finanzierungszusage der Bank" kann nicht an die Verkäuferseite weitergeleitet werden. Wir empfehlen Ihnen daher an dieser Stelle, rechtzeitig die Gespräche mit der finanzierenden Bank aufzunehmen. Sollten Sie eine Finanzierung benötigen steht Ihnen Herr Mag. René Schipits, MSc. sehr gerne zur Verfügung unter: 

www.schipits.at, [email protected], +436604702020

viason immobilien: Sie arbeiten mit der Nr. 1 laut Makler-Empfehlung.at:

https://www.makler-empfehlung.at/search/geo/132/Wien

INFOS ZUR WOHNUNG

• LAGE: Salmannsdorfer Straße 43a I 1190 Wien
• KAUFPREIS WOHNUNG: EUR 799.000,- (Fixpreis)
• KAUFPREIS 2 GARAGENPLÄTZE : à EUR 35.500,- = EUR 71.000,- (diese müssen ZUSÄTZLICH zur Wohnung käuflich erworben werden) (Fixpreis)
• BESTANDFREI: Nein - bis 31.07.2028 vermietet. Beziehbar ab 01.08.2028
• NICHTRAUCHERHAUSHALT: Ja - bei dem Mieter handelt es sich um einen Nichtraucherhaushalt.
• BEZIEHBAR: Nach Auszug des Mieters (spätestens 31.07.2028) somit per 01. August 2028
• MIETE WOHNUNG inkl. Garagenplatz Nr. 3: ca. EUR 1.867,89 Netto pro Monat (EUR 2.979,80 brutto pro Monat). Der Garagenplatz Nr. 4 steht derzeit leer und könnte vom neuen Eigentümer vermietet werden.
• WOHNFLÄCHE: ca. 150,31 m²
• TERRASSENFLÄCHEN: ca. 61,58 m²
• GARTENFLÄCHE: ca. 92,77 m²
• GESCHOSS: Erdgeschoß
• NEUBAU: Ja - Baujahr ca. 2004
• ZIMMER: 4 - davon sind 3 Zimmer baurechtlich (Konsensplan) und im Nutzwertgutachten als Abstellraum gewidmet
• LIFT: Ja - führt von der Tiefgarage ins EG
• BARRIEREFREI: Das Erdgeschoß ist barrierefrei erreichbar
• ZUSTAND DER WOHNUNG: Gebrauchte Wohnung, sehr gepflegt, Nichtraucherhaushalt - derzeit vermietet
• MÖBLIERUNG: Die Möbel gehören dem Mieter und werden bei Auszug des Mieters entfernt. Der Kasten vor dem Gäste WC, die Waschmaschine, der Wäschetrockner, die Regale im Schrankraum, ein einflügeliger Kühlschrank samt Tiefkühlschrank und ein Kasten der abgebaut wurde und sich im Keller befinden sind Eigentum des Verkäufers und werden mit der Wohnung mitverkauft und sind im Kaufpreis inkludiert und verbleiben somit in der Wohnung bzw. im Keller bei Auszug des Mieters.
• KÜCHE: Die gebrauchte Küche verfügt über gebrauchte Kücheneinbaugeräte, wie eine Abwasch, einen großen Geschirrspüler, einen E-Herd, einen Dunstabzug, einen Backofen, einen Kühl- und Gefrierschrank
• 2 BADEZIMMER: Badezimmer 1: Dusche, 2 Waschbecken, WC, Waschmaschine samt Trockner; Badezimmer 2: Badewanne, WC, Bidet, 2 Waschbecken, Dusche
• SEPARATES WC: Ja - mit Handwaschbecken
• SCHRANKRAUM: Ja
• ABSTELLRAUM: Ja = Raum vor dem separaten WC
• VORRAUM: Ja  
• GANG: Ja
• WASCHMASCHINENANSCHLUSS: Ja - in 1 Badezimmern gibt es einen Anschluss (dort befinden sich derzeit eine Waschmaschine und ein Trockner gestapelt - siehe Foto. Beide Geräte sind im Kaufpreis inkludiert).
• BÖDEN: Fischgrätparkett Eiche, Fliesen
• KLIMAANLAGE:Nein
• KÜHLUNG:Vorbereitung zur Kühlung im Fußbodensystem durch 2 Vertikalstränge im Schacht: diese Information ist unverbindlich - keine Gewähr und wurde der damaligen Bau- und Ausstattungsbeschreibung entnommen
• SONNENSCHUTZ:teilweise Außenjalousien
• KABELANSCHLUSS:  Ja - im Haus
• GARAGENRAMPE: beheizbar - diese Information ist unverbindlich - keine Gewähr und wurde der damaligen Bau- und Ausstattungsbeschreibung entnommen
• HEIZUNG: Gas-Zentralheizung: Fußbodenheizung
• KAMIN:  Notkamin vorhanden (für offene Kamine) - Prüfung durch den Rauchfangkehrer notwendig (Kaminvorbefund) - diese Information ist unverbindlich - keine Gewähr und wurde der damaligen Bau- und Ausstattungsbeschreibung entnommen
• FENSTER: 2-fach-Verglasung
• RAUMHÖHE: Ca. 2,70 m
• VIDEO GEGENSPRECHANLAGE: Ja
• ALARMANLAGE: Ja
• WASSERANSCHLUSS AUF DER TERRASSE: Ja
• EINLAGERUNGSRAUM: Ja - ca. 4,59 m² laut Nutzwertgutachten (NWG)
• FAHRRADRAUM: Ja
• HWB: 57 kWh/m²a - fGEE: 0,94
• KLASSE: C - B