Exklusive 3-Zimmer-Gartenwohnung im Erstbezug nach Sanierung im 19. Bezirk

Beschreibung

Diese barrierefreie, frisch sanierte 3-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss eines modernen Wohnhauses im 19. Bezirk vereint urbanen Komfort mit naturnaher Idylle. Mit ca.126,23 m² Wohnfläche, einer Loggia, Terrasse und einem privaten Garten bietet sie ein einzigartiges Wohngefühl in ruhiger Lage. Die barrierefreie Gestaltung, lichtdurchflutete Räume und ein nachhaltiges Energiekonzept machen diese Wohnung zu einem idealen Rückzugsort.. 

Eckdaten

• Wohnfläche: ca. 126,23 m²
• Loggia: ca. 8,77 m²
• Terrasse: ca. 9,68 m²
• Garten: ca. 64,86 m²
• Zimmer: 3
• Küche: Offene Wohnküche, Anschlüsse vorbereitet
• Badezimmer: 1, Walkin Dusche, Badewanne
• WC: 1 (separat mit Handwaschbecken)
• Ausstattung: Videogegensprechanlage, Fußbodenheizung
• Stockwerk: Erdgeschoss, barrierefrei
• Kellerabteil: Ja
• Kühlung: über die Fußbodenheizung 
• Heiz-/Kühlsystem: Geothermie (Roots Energy, CO2-arm)

Highlights

• Großzügiger Wohnbereich: Lichtdurchflutet mit Zugang zur Loggia und Terrasse - Bodentiefes Fenster mit Blick in den Garten
• Privater Garten: Ideal für Entspannung und Freizeit
• Flexible Schlafzimmer: Zwei separat begehbare Zimmer, anpassbar als Schlaf-, Kinder- oder Arbeitszimmer
• Badezimmer: Elegante Walkin-Dusche, Badewanne
• Nachhaltigkeit: Geothermie mit Tiefenbohrungen (160 m), CO2-arme Energieversorgung
• Zustand: Erstbezug nach hochwertiger Sanierung

Erfolgte Sanierungsmaßnahmen 

• Garagensanierung inkl. Belagserneuerung
• Modernisierung von Zugang, Zäunen und Hausfassade
• Sanierung des Stiegenhauses
• Neues Lichtkonzept für die Liegenschaft
• Umstellung von Gasetagenheizung auf ein Geothermie-Hybrid System - Der Käufer erwirbt mit dem Kauf der Wohnung Miteigentum an der gemeinschaftlichen Geothermie- Hybridanlage und ist damit dauerhaft unabhängig von fossilen Brennstoffen. Da der anteilige Wartungsaufwand der Anlage gering ist, bleiben auch die heizungsbezogenen Betriebskosten auf einem niedrigen Niveau. Die Geothermie-Hybridanlage gewinnt rund 72 % der benötigten Heizenergie aus kostenlos verfügbarer Umweltwärme — die verbleibenden 28 % entfallen auf elektrischen Strom.

  Das Ergebnis sind signifikant niedrigere Heizkosten gegenüber einer herkömmlichen Gasheizung, und das dauerhaft planbar.

  
  
• Hochwertige Generalsanierung der Wohnung 
• Umfassende Fenstersanierung inkl. Neuanstrich, Dichtungstausch und Beschlagserneuerung

Kosten

• Kaufpreis: EUR 880.000,-
• Provision: 3% des Kaufpreises zzgl. USt.
• Betriebskosten: EUR 350,20 netto zzgl. USt.
• Rücklage: ca. EUR 1,13 pro m² -> sind den Betriebskosten hinzuzurechnen 
• Garage: EUR 30.000,- (optional)

Lage und Infrastruktur

• Standort: Krapfenwaldlbad, Zentrum Oberdöbling, Obkirchermarkt, Am Himmel - Erholungsgebiet, Rudolfinerhaus Privatklinik, Buslinie 39A, S-Bahnline S45, Tram 38
• Freizeit:
  • Obkirchermarkt,
  • Zentrum Oberdöbling,
  • unmittelbare Nähe zu den Weinbergen,
  • Bellevuewiese,
  • Am Himmel - Erholungsgebiet,
  • Krapfenwaldbad
• Verkehrsanbindung:
  • Bus 39A (direkt vor dem Objekt)
  • Straßenbahn 38, S-Bahn S45
  • Zentrum in ca. 20 Minuten mit dem Auto

Unverbindliche Plankopie sowie Darstellungen. Alle dargestellten Gegenstände haben symbolhaften Charakter und dienen nur der Illustration und wurden tlw. unter Zuhilfenahme von KI erstellt. Die dargestellten Einrichtungsgegenstände sind im Kaufpreis nicht enthalten. Druck- und Satzfehler, sowie Irrtümer und baulich bedingte Änderungen vorbehalten. Die Wohnungsgrößen sind circa Angaben und können sich geringfügig ändern. Massgeblich ist in jedem Fall der Kaufvertrag. Darstellungen sind nicht massstabsgetreu, unbedingt Naturmaß nehmen. 

Disclaimer Simulation Energiekostenersparnis: Die Heizkostenberechnung dient der Orientierung und stellt keine verbindliche Kostenzusage dar. Die zugrunde gelegten Preise sind jeweils Gesamtpreise inkl. Netzentgelt, Steuern und Abgaben auf Basis des Marktdurchschnitts für den Verbrauch einer mehrköpfigen Familie in 1190 Wien bei ansässigen Lieferanten ohne Rabatte (09.04.2026). Die ausgewiesenen Heizkosten von 0,56 EUR/m2/Monat beziehen sich auf eine durchschnittliche Wohnung in der Sieveringer Straße 126. Der Berechnung liegen folgende Annahmen zu Grunde: Die Jahresarbeitszahl von 3,53 basiert auf einer dynamischen Stundensimulation mit Klimadaten der Wetterstation Hohe Warte für die Winter 2000-2024 und stellt einen historischen Mittelwert dar. Die angenommene Vorlauftemperatur von 55 °C basiert auf Messungen aus dem Objekt können aber je nach Betrieb variieren. Die Berechnung erfolgt ohne Berücksichtigung von Hilfsenergie.
Energiepreise unterliegen Marktschwankungen und sind eine Momentaufnahme. Tatsächliche Einsparungen können von den dargestellten Werten abweichen.

Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.

Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.