WO WIEN INS GRÜNE ÜBERGEHT. Drei Zimmer, 17 m² Südostbalkon und moderner Wohnkomfort.

Wien kann urban sein. Und nur wenige Straßen weiter erstaunlich ruhig werden.

In der Stadlbreiten im 22. Wiener Gemeindebezirk liegt eine Wohnung für Menschen, die genau diese zweite Seite der Stadt suchen: viel Licht, Grün vor den Fenstern, Platz im Freien und gleichzeitig den Komfort eines erst 2020 errichteten Wohnhauses.

Auf rund 72,22 m² Wohnfläche verteilen sich drei gut proportionierte Zimmer, eine großzügige Wohnküche, Badezimmer, separates WC und Abstellraum. Der eigentliche Luxus beginnt jedoch dort, wo der Wohnraum nach draußen weitergeht: Ein rund 17,20 m² großer Südostbalkon begleitet einen wesentlichen Teil der Wohnung und schafft einen privaten Außenbereich, der weit mehr ist als ein klassischer Stadtbalkon. 

Die Wohnung befindet sich im 1. Liftstock, präsentiert sich in neuwertigem Zustand und kann sofort übernommen werden. Fernwärme, Personenlift, außenliegender Sonnenschutz und mehrfach verglaste Fenster ergänzen den zeitgemäßen Wohnstandard. 5675-619-Wohnung-Kauf-1220-Ange…

Der Lebensmittelpunkt der Wohnung ist die rund 26,85 m² große Wohnküche.

Ihre längliche, offene Raumstruktur schafft eine natürliche Abfolge aus Kochen, Essen und Wohnen. Die zahlreichen Fensterflächen bringen Tageslicht aus unterschiedlichen Richtungen in den Raum, während der warme Eichenparkettboden einen angenehmen Kontrast zu den weißen Wänden und der reduzierten Architektur bildet.

Die Küche ist bereits vollständig integriert. Weiße Fronten, eine warme Arbeitsplatte und die klare Linienführung wirken zurückhaltend genug, um mit unterschiedlichen Einrichtungsstilen zu funktionieren. Ausgestattet ist sie mit AEG-Geräten und bietet durch die U-förmige beziehungsweise halb offene Anordnung viel Arbeits- und Stauraum. 

Der eigentliche Mehrwert entsteht jedoch durch die unmittelbare Verbindung nach draußen.

Vom Wohnbereich öffnet sich die Wohnung auf den großzügigen Balkon. Innen- und Außenraum liegen damit nicht getrennt nebeneinander, sondern werden in den wärmeren Monaten zu einem gemeinsamen Lebensbereich.

Ein Außenbereich dieser Dimension verändert die Art, wie eine Wohnung genutzt wird.

Mit rund 17,20 m² bietet der nach Südosten orientierte Balkon ausreichend Platz für einen großen Esstisch, Pflanzen, Lounge-Möbel oder unterschiedliche Bereiche zum Essen und Entspannen. Ein Teil liegt geschützt unter dem darüberliegenden Baukörper, während die offene Ausrichtung Licht und Weite erhält. 

Die blickhemmende Brüstung schafft Privatheit, ohne den Außenbereich optisch vollständig abzuschließen.

Dahinter prägen Baumkronen, Grün und eine vergleichsweise niedrige Nachbarbebauung den Blick. Gerade diese Kombination macht den Außenbereich zu einer echten Erweiterung des Wohnens: Frühstück in der Morgensonne, ein langer Tisch für Freunde oder einfach ein Platz im Freien, ohne dafür die eigene Wohnung verlassen zu müssen.

Nicht nur ein Balkon. Sondern ein zusätzliches Stück Wohnraum.

Abseits des Wohnbereichs stehen zwei separat begehbare Zimmer mit rund 16,50 m² und 12,88 m² zur Verfügung.

Das größere Zimmer eignet sich aufgrund seiner Dimensionen ideal als Schlafzimmer. Ein großes Bett, Kleiderschränke und zusätzliche Möbel finden Platz, ohne dass der Raum seine Großzügigkeit verliert.

Das zweite Zimmer lässt bewusst mehrere Möglichkeiten offen.

Kinderzimmer. Homeoffice. Gästezimmer. Ankleide. Oder ein dauerhaftes zweites Schlafzimmer.

Gerade für ein Paar, das regelmäßig von zu Hause arbeitet, ist diese Trennung ein wesentlicher Vorteil: Arbeiten muss nicht Teil des Wohnzimmers werden. Für eine kleine Familie wiederum entsteht ein klassischer Drei-Zimmer-Grundriss mit zwei eigenständigen Schlafräumen.

Auch hier setzt sich die ruhige Gestaltung fort: Eichenparkett, weiße Wände, große Fenster und Grünbezug schaffen Räume, die nicht durch eine bestimmte Einrichtung vorgegeben sind, sondern sich dem eigenen Stil anpassen lassen.

Die Qualität der Wohnung liegt nicht allein in ihrer Größe, sondern in der Verteilung der Quadratmeter.

Der rund 6,59 m² große Vorraum bildet die zentrale Erschließung. Von hier aus sind die privaten Räume und Nebenbereiche klar vom offenen Wohnbereich getrennt.

Ein eigener 2,26 m² großer Abstellraum schafft jenen Stauraum, der in modernen Wohnungen häufig fehlt. Haushaltsgegenstände, Vorräte oder saisonale Dinge verschwinden damit aus dem eigentlichen Wohnbereich. 

Zusätzliche Einbaumöglichkeiten im Eingangsbereich unterstützen diese klare Organisation.

Das Ergebnis ist eine Wohnung, die auf rund 72 m² überraschend vollständig funktioniert: drei echte Zimmer, großer Außenbereich, separates WC, Abstellraum und ein Badezimmer, das nicht gleichzeitig als Durchgangsfläche dienen muss.

Das rund 5,50 m² große Badezimmer ist hell und bewusst zurückhaltend gestaltet.

Großformatige helle Fliesen, Badewanne, Waschtisch mit Holzoptik und Spiegelschrank schaffen eine neutrale Basis. Auch die Waschmaschine ist bereits im Badezimmer untergebracht, ohne den eigentlichen Wohnbereich zu beanspruchen.

Das WC mit eigenem Handwaschbecken ist separat ausgeführt - ein kleiner, im Alltag aber wesentlicher Komfort, insbesondere wenn mehrere Personen in der Wohnung leben. 

Wohnküche: ca. 26,85 m²
Zimmer 1: ca. 16,50 m²
Zimmer 2: ca. 12,88 m²
Vorraum: ca. 6,59 m²
Badezimmer: ca. 5,50 m²
WC: ca. 1,64 m²
Abstellraum: ca. 2,26 m²
Balkon: ca. 17,20 m² 

Kellerabteil: ca. 3 m² 

• ca. 72,22 m² Wohnfläche
• 3 Zimmer
• ca. 17,20 m² großer Südostbalkon
• großzügige Wohnküche mit ca. 26,85 m²
• voll ausgestattete Einbauküche mit AEG-Geräten
• zwei separat nutzbare Schlaf-/Arbeitszimmer
• Eichenparkett in Wohn- und Schlafbereichen
• Badezimmer mit Badewanne
• separates WC
• eigener Abstellraum
• Außenliegender Sonnenschutz
• Doppel-/Mehrfachverglasung
• Fernwärme
• Personenlift
• Fahrradraum
• Baujahr 2020
• neuwertiger Zustand
• Grün- und Stadtblick
• sofort beziehbar 

Die Stadlbreiten stehen für eine Seite des 22. Bezirks, die gerade für Eigennutzer interessant ist: weniger innerstädtische Dichte, mehr Grün und gleichzeitig die Infrastruktur einer gewachsenen Wiener Wohnlage.

Das unmittelbare Umfeld ist von Grünflächen und lockerer Bebauung geprägt. Für Spaziergänge, Laufrunden oder einfach den Alltag im Freien beginnt der Erholungsraum damit praktisch vor der Haustüre.

Damit positioniert sich die Wohnung bewusst nicht als klassische Innenstadtadresse.

Ihre Stärke liegt woanders: in der Verbindung aus modernem Wohnkomfort, eigenem großzügigen Außenbereich und einem Umfeld, in dem Wien spürbar grüner und ruhiger wird.

• Bushaltestelle / öffentlicher Nahverkehr: ca. 2-3 Gehminuten
• Bäckerei: ca. 4 Gehminuten
• Supermarkt: ca. 5 Gehminuten
• Volksschule Breitenlee: ca. 5 Gehminuten
• Kindergarten: ca. 10 Gehminuten
• Hofladen / regionale Lebensmittel: ca. 10 Gehminuten
• Apotheke: ca. 14 Gehminuten
• Straßenbahn: ca. 14 Gehminuten
• Badeteich Hirschstetten: ca. 20 Gehminuten
• U2 Hausfeldstraße / S-Bahn: ca. 20 Gehminuten bzw. komfortabel per Bus in wenigen Minuten erreichbar

Öffentliche Anbindung: Die Buslinien 24A, 85A und 97A erschließen Breitenlee und schaffen die Verbindung zur U1 Kagraner Platz, zur U2 Hausfeldstraße sowie zur S-Bahn.

Die monatlichen Vorschreibungen sind für einen Käufer angenehm überschaubar:

Betriebskosten: EUR 114,35 inkl. 10 % USt.
Verwaltung: EUR 34,94 inkl. 10 % USt.
Instandhaltungsrücklage: EUR 38,50

Damit ergibt sich eine laufende monatliche Vorschreibung von rund EUR 187,79 inklusive Rücklage.

Der Stand der Instandhaltungsrücklage wurde mit EUR 21.184,- per Dezember 2025 angegeben. 

72 Quadratmeter können sehr unterschiedlich wirken.

Hier entsteht die Qualität aus der Kombination: drei sinnvoll nutzbare Zimmer, ein offener Wohnmittelpunkt, ein außergewöhnlich großer Außenbereich und ein erst wenige Jahre altes Gebäude.

Keine Sanierung, die vor dem Einzug erst organisiert werden muss. Keine Küche, die noch geplant werden muss. Kein Grundriss, bei dem das Homeoffice dauerhaft im Wohnzimmer stehen muss.

Stattdessen eine Wohnung, die bereits heute funktioniert und gleichzeitig genügend Neutralität besitzt, um daraus das eigene Zuhause zu machen.

Im Sommer verlagert sich das Leben auf rund 17 m² nach draußen. Im Winter wird die helle Wohnküche zum Mittelpunkt. Und dazwischen bleibt die Freiheit, das dritte Zimmer genau so zu nutzen, wie es zum eigenen Leben passt.

Ein Zuhause für Menschen, die Wien nicht verlassen möchten - aber trotzdem gerne etwas mehr Luft um sich haben.

Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.

---

Rechtliche Hinweise zur Immobilienvermittlung

Provisionspflicht
Die Vermittlung dieser Immobilie erfolgt gemäß den Bestimmungen des österreichischen Maklergesetzes (MaklerG) und der Immobilienmaklerverordnung (IMV). Die im Exposé angeführte Provision ist vom Käufer zu tragen und wird nur im Erfolgsfall fällig.

Provision gemäß § 6 MaklerG
Die Höhe der Provision beträgt 3% des Kaufpreises zuzüglich 20% Umsatzsteuer, soweit nichts anderes vereinbart ist. Die Provision ist mit Unterzeichnung des Kaufvertrages fällig und zahlbar.

Informationspflichten gemäß § 30b KSchG
Als Immobilienmakler sind wir verpflichtet, den Interessenten über alle wesentlichen Informationen und Eigenschaften der Immobilie zu informieren. Diese Verpflichtung umfasst insbesondere:
- Alle wesentlichen Daten der Immobilie, wie Baujahr, Größe, Zustand und Ausstattung.
- Informationen über bestehende und geplante bauliche Maßnahmen.
- Angabe der rechtlichen und finanziellen Bedingungen des Kaufvertrages.

Widerrufsrecht gemäß FAGG (Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz)
Für Verbraucher im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG) gilt ein 14-tägiges Widerrufsrecht bei Vertragsabschlüssen, die außerhalb unserer Geschäftsräume oder über Fernabsatz zustande kommen. Eine detaillierte Widerrufsbelehrung wird im Falle eines Vertragsabschlusses gesondert übermittelt.

Datenschutz
Die im Zuge der Immobilienvermittlung erhobenen personenbezogenen Daten werden gemäß den Bestimmungen der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) verarbeitet und ausschließlich zum Zweck der Immobilienvermittlung verwendet. Weitere Informationen zum Datenschutz entnehmen Sie bitte unserer Datenschutzerklärung auf unserer Website.

Haftungsausschluss
Alle im Exposé und Inserat gemachten Angaben beruhen auf Informationen des Eigentümers. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit dieser Angaben übernehmen wir keine Gewähr. Tippfehler und Irrtümer sind vorbehalten. Jegliche Gewährleistung für unrichtige Informationen, Tippfehler oder sonstige Fehler im Inserat ist ausgeschlossen.