Attraktive Wohnlage am grünen Stadtrand!

Die Immobilie befindet sich in einer attraktiven, ruhigen Randlage und verbindet idyllisches, familienfreundliches Wohnen im Grünen mit der direkten Nähe zur Bundeshauptstadt Wien.

Das vollunterkellerte Haus bietet im Erdgeschoss einen großzügigen, nach Südwesten orientierten Wohnküchenbereich. Eine geräumige, überdachte Terrasse mit Whirlpool und edlem Stein-Griller erschließt den gepflegten Gartenbereich. Weiters befinden sich im Erdgeschoss noch ein Gäste-WC sowie eine eigenständige Speis.

Im Obergeschoss stehen drei zum Garten orientierte Zimmer, ein geräumiges Bad, ein weiteres separates WC sowie ein Schrankraum zur Verfügung.

Ein Klima-(Split)-Gerät sorgt an heißen Sommertagen im Wohnzimmer sowie in zwei Zimmern im Obergeschoss für ein angenehmes Raumklima. Auf allen drei Ebenen kommt eine Fußbodenheizung zur Anwendung. Im Keller wurde ein Raum mit Solarium, einer Infrarotkabine sowie einer weiteren Duschmöglichkeit ausgestattet.

Seit dem Kauf des Reihenhauses im Jahr 2002 wurde von den Besitzern durch hochwertige Um- und Einbauarbeiten am Haus und im Garten die Substanz der Immobilie kontinuierlich verbessert und die ohnehin schon hervorragende Lebensqualität nochmals angehoben.

Die wesentlichsten Verbesserungen dürfen hier kurz angeführt werden:
2003
+ Terrassen-Glasüberdachung
+ Gartenhütte
+ Vordach neu gedeckt
2004-2010
+ Terrasse betoniert und neu verfliest
+ Gemauerter Stein-Griller und Whirlpool (2018)
+ Solarium und Infrarotkabine im Keller
2013
+ Neue Vaillant-Gastherme inklusive Wartung
2020
+ Neue Fliesen im Wohn-, Ess- und Küchenbereich
+ Austausch aller Armaturen, Ventile, WCs und Waschbecken
+ Neue Badezimmermöbel und neue Glasduschwand
2021
+ Neue DAN-Küche
+ Sämtliche Geräte erneuert (Siemens iQ700-Serie)
2022
+ Bewässerungsanlage mit Regensensor, Handy-App-Steuerung und zwei Bewässerungskreisen
2022-2023
+ Alle Türen erneuert
+ Klimaanlage (Split-Gerät) installiert
2025
+ Mähroboter (GPS-gesteuert mit Kamera, ohne Draht)

Der Energieausweis vom 08.08.2025 weist folgende Kennzahlen aus:
HWB = 61 kWh/m²a   und     fGEE = 1,03

Die Rücklage beträgt lt. zuständiger Hausverwaltung per 31.3.2026 EUR 19.038,41.
Die monatliche Vorschreibung (ab Jänner 2026) weist folgende Positionen aus:
Position...................................Betrag.....USt in %......USt
Betriebskosten.......................136,06.....10,00........13,61
Betriebskosten 2......................16,60.....10,00.........1,66
Rep.Rücklage..............................9,45.......0,00.........0,00
Sonderdotierung Rücklage........12,50.......0,00........0,00
Netto Gesamt .........................174,61...................15,27
Summe USt...............................15,27               
Brutto Gesamt .........................189,88
                           
Ein Carport-Stellplatz, sowie ein zusätzlicher freier PKW-Stellplatz sind im Kaufpreis ebenfalls inkludiert.

Haben Sie Fragen, wünschen Sie weitere Informationen oder einen persönlichen Besichtigungstermin?
Gerne stehe ich Ihnen unter der Telefonnummer +43 664 889 732 47 oder per E-Mail thomas.nussbichler@planethome.at zur Verfügung!

Makrolage & Region
Metropolregion Wien: Nur rund 25 Kilometer nordöstlich der Wiener Stadtgrenze im Marchfeld gelegen.
Starke Wirtschaftsachse: Hervorragende Anbindung an die Achse Wien-Gänserndorf.
Siedlungscharakter: Geprägt durch gepflegte Einfamilien- und Reihenhaussiedlungen mit hoher Lebensqualität.

Mikrolage & Infrastruktur
Ruhige Wohnlage: Die Immobilie liegt abseits der Hauptverkehrsströme in einem verkehrsberuhigten Wohngebiet nahe Gänserndorf-Süd.
Nahversorgung: Supermärkte, Ärzte, Schulen und Kindergärten befinden sich im nahen Stadtzentrum (nur ca. 4 Autominuten entfernt).

Verkehrsanbindung
Öffentlicher Verkehr: Perfekt für Pendler durch die Schnellbahnlinie S1 (Stationen Strasshof oder Silberwald) mit halbstündlichen Verbindungen direkt nach Wien.
Infrastruktur-Upgrade (2026): Die neu eröffnete, moderne ÖBB-Unterführung Silberwald mit 240 Bike-&-Ride-Plätzen garantiert Autofahrern und Radfahrern ab sofort schrankenlose und sichere Wege ohne Wartezeiten und ist nur ca. 3 Autominuten entfernt.
Individualverkehr: Schnelle Erreichbarkeit der Hauptverkehrsader B8 (Angerner Straße) sowie der regionalen Autobahnzubringer.