Sonnige 3-Zimmer-Gartenwohnung | 100 m² Garten | U1 Kagran

English version below.

Sonnige 3-Zimmer-Gartenwohnung in Kagran | ca. 100 m² Eigengarten | U1 & Alte Donau

Ruhig wohnen, den eigenen Garten genießen und trotzdem mitten im urbanen Leben sein.

Diese sehr gepflegte, barrierefrei erreichbare 3-Zimmer-Wohnung befindet sich im Erdgeschoss einer familienfreundlichen Wohnanlage in der Maurichgasse in 1220 Wien.

Das besondere Highlight ist der großzügige, geschützte Eigengarten mit rund 100 m² und einer ca. 30 m² großen, teilweise überdachten Holzterrasse.

Durch die besondere Lage innerhalb der Wohnanlage verfügt die Wohnung über keine unmittelbar angrenzenden Nachbarn und bietet ein außergewöhnlich ruhiges und privates Wohngefühl.

Gleichzeitig befinden sich U1 Kagran, Donau Zentrum, Alte Donau, Schulen, Kindergärten, Sport- und Freizeitmöglichkeiten sowie sämtliche Einrichtungen des täglichen Bedarfs in unmittelbarer Umgebung.

Die Wohnung eignet sich ideal für Paare, Familien, internationale Mitarbeiter sowie alle, die urbanes Wohnen mit viel privatem Freiraum verbinden möchten.

Die Wohnung

Die Wohnfläche beträgt rund 80 m² inklusive ca. 7 m² Loggia.

Die Wohnung gliedert sich in:

• großzügigen Wohn-, Koch- und Essbereich
• zwei separat begehbare Schlafzimmer
• großzügigen Vorraum und Gangbereich
• Badezimmer mit Badewanne
• separates WC mit Handwaschbecken
• separaten Abstellraum
• Eigengarten mit großer Terrasse
• geräumiges Kellerabteil

Wohnen mit Blick ins Grüne

Herzstück der Wohnung ist der großzügige Wohn-, Ess- und Küchenbereich mit großer Glasfassade zum Eigengarten.

Die weitläufige Verglasung bringt viel Tageslicht in den Wohnbereich und schafft einen fließenden Übergang zwischen Innen- und Außenraum.

Vom Wohnzimmer gelangt man direkt auf die Terrasse und in den Garten.

Die hochwertige Nolte-Einbauküche ist funktional und zeitlos gestaltet und fügt sich harmonisch in den offenen Wohnbereich ein.

Zwei Schlafzimmer mit Gartenblick

Beide Schlafzimmer sind zum Eigengarten ausgerichtet und dadurch angenehm ruhig gelegen.

Das zweite Zimmer eignet sich ideal als Kinderzimmer, Homeoffice, Gästezimmer oder Kombination daraus.

Großzügiger Vorraum mit zusätzlichem Nutzungspotenzial

Vorraum und Gang umfassen gemeinsam rund 14 m² und bieten deutlich mehr Platz als bei klassischen Wohnungsgrundrissen.

Neben Garderobe und Stauraum lässt sich hier bei Bedarf auch ein zusätzlicher Arbeits- oder Homeoffice - Bereich einrichten, ohne dafür eines der eigentlichen Zimmer nutzen zu müssen.

Rund 100 m² privater Garten

Der Eigengarten ist eines der besonderen Merkmale dieser Wohnung.

Die rund 30 m² große, teilweise überdachte Holzterrasse bietet ausreichend Platz für einen großen Esstisch, Lounge-Möbel und gemütliche Stunden im Freien.

Ein kleines Hochbeet, dekorative Garten- und Zierelemente sowie ein eigener Geräteschuppen ergänzen den Außenbereich.

Ein hoher, begrünter Sichtschutz sorgt für Privatsphäre.

Dank der sonnigen Ausrichtung lässt sich der Garten über weite Teile des Tages genießen.

Ein eigener Rückzugsort mitten in Wien – mit viel Platz für Familie, Freunde, Kinder oder einfach zum Entspannen.

Ausstattung

Die Wohnung befindet sich in sehr gutem und gepflegtem Zustand.

Zur Ausstattung zählen unter anderem:

• hochwertige Internorm Holz-Aluminium-Fenster
• Außenrollos
• Insektenschutz
• hochwertige Nolte-Einbauküche
• Badezimmer mit Badewanne
• separates WC mit Handwaschbecken
• eigener Abstellraum
• großzügiges Kellerabteil
• Fernwärme
• Energieausweis vorhanden
• HWB 49 kWh/m²a

Kellerabteil und Waschküche befinden sich besonders praktisch direkt unterhalb der Wohnung.

Lage – Kagran, Alte Donau & U1

Die Lage zählt zu den großen Stärken der Wohnung.

Die U1-Station Kagran ist in wenigen Gehminuten erreichbar und bietet eine schnelle direkte Verbindung in Richtung Innenstadt sowie zur Vienna International Centre / UNO City.

Auch die Straßenbahnlinien 25 und 26 sowie mehrere Buslinien befinden sich in kurzer Gehdistanz.

Das Westfield Donau Zentrum mit zahlreichen Geschäften, Restaurants, Cafés, Dienstleistungen und dem Donau Plex liegt praktisch vor der Haustüre.

Auch für Familien bietet die Umgebung eine ausgezeichnete Infrastruktur. Mehrere Kindergärten, Kinderkrippen und Schulen befinden sich rund um die Wohnanlage bzw. in unmittelbarer Nähe.

Dazu zählen unter anderem:

• Volksschule Natorpgasse
• Bundesrealgymnasium Bernoullistraße
• weitere weiterführende Schulen und Bildungseinrichtungen

Für Sport und Freizeit stehen unter anderem das Hallen- und Freibad Donaustadt, die Eissporthalle, Sportplätze, Kino, Gastronomie und zahlreiche weitere Angebote zur Verfügung.

Die Alte Donau ist zu Fuß in rund zehn Minuten erreichbar.

Auch Donauinsel und Donaupark bieten zahlreiche Möglichkeiten zum Schwimmen, Laufen, Radfahren oder Entspannen.

Medizinische Versorgung

Ärztezentren in Kagran und am Kagraner Platz befinden sich in der näheren Umgebung.

Zusätzlich gibt es verschiedene medizinische Ordinationen direkt im Umfeld der Wohnanlage.

Tiefgarage

Ein Tiefgaragenplatz kann nach Verfügbarkeit separat angemietet werden.

Nach zuletzt vorliegenden Informationen lagen die Kosten bei nur rund EUR 66 monatlich. Aktuelle Verfügbarkeit und Konditionen sind mit der Hausverwaltung gesondert abzuklären.

Mietkonditionen

Hauptmietzins: EUR 1.425 pro Monat

Betriebskosten: derzeit ca. EUR 296 pro Monat

Heizungs- und Warmwasserkosten sowie Strom werden gesondert nach Vorschreibung bzw. Verbrauch verrechnet.

Für zusätzliche Planungssicherheit bleibt der vereinbarte Hauptmietzins für zumindest die ersten 12 Monate unverändert. Eine spätere Wertsicherung erfolgt ausschließlich entsprechend der mietvertraglichen Vereinbarung und den gesetzlichen Bestimmungen.

Bezug / Verfügbarkeit

Bezug nach Vereinbarung.

Die Wohnung steht spätestens zum Jahreswechsel 2026/2027 zur Verfügung.

Nach individueller Abstimmung mit dem derzeitigen Mieter kann gegebenenfalls auch eine frühere Übernahme ermöglicht werden.

Damit besteht für Interessenten eine gewisse Flexibilität bei der Planung des Einzugstermins.

Highlights auf einen Blick

• ca. 80 m² Wohnfläche inkl. ca. 7 m² Loggia
• 3 Zimmer
• 2 separat begehbare Schlafzimmer
• ca. 100 m² privater Eigengarten
• ca. 30 m² teilweise überdachte Holzterrasse
• große Glasfassade zum Garten
• hochwertige Nolte-Einbauküche
• Internorm Holz-Aluminium-Fenster
• Außenrollos und Insektenschutz
• ca. 14 m² großzügiger Vorraum-/Gangbereich
• Badezimmer mit Badewanne
• separates WC
• eigener Abstellraum
• großes Kellerabteil
• sehr ruhige Lage innerhalb der Wohnanlage
• barrierefrei erreichbar
• U1 Kagran in wenigen Gehminuten
• Donau Zentrum in unmittelbarer Nähe
• Alte Donau zu Fuß erreichbar
• schnelle Verbindung zur UNO City / Vienna International Centre
• ausgezeichnete Infrastruktur für Familien
• Fernwärme
• HWB 49 kWh/m²a

Eine außergewöhnliche Kombination aus privatem Garten, Ruhe und urbaner Infrastruktur – ideal für alle, die in Wien großzügigen Freiraum genießen möchten, ohne auf eine hervorragende öffentliche Anbindung verzichten zu wollen.

English Version

Sunny 2-Bedroom Garden Apartment in Kagran | Approx. 100 m² Private Garden | U1 & Old Danube

Enjoy the privacy of your own garden while staying perfectly connected to Vienna.

This beautifully maintained and step-free accessible apartment is located on the ground floor of a family-friendly residential complex in Maurichgasse, Vienna's 22nd district.

Its outstanding feature is the generous private garden of approximately 100 m², complemented by an approximately 30 m² partially covered wooden terrace.

Due to its particularly quiet position within the residential complex, the apartment has no directly adjoining neighbours, offering an unusually peaceful and private living environment.

At the same time, Kagran U1 station, Westfield Donau Zentrum, the Old Danube, schools, childcare facilities, sports facilities and everyday amenities are all within easy walking distance.

The location is particularly attractive for international professionals and employees working at the Vienna International Centre / United Nations, while also being ideal for couples and families looking for generous private outdoor space.

The Apartment

The apartment offers approximately 80 m² including an approx. 7 m² loggia.

The layout comprises:

• spacious open-plan living, dining and kitchen area
• two separate bedrooms
• generous entrance hall and hallway
• bathroom with bathtub
• separate WC with washbasin
• separate storage room
• private garden and large terrace
• spacious private cellar compartment

Bright Open-Plan Living Area

The heart of the apartment is the spacious living, dining and kitchen area featuring a large glass façade facing the private garden.

The extensive glazing provides plenty of natural light and creates a seamless connection between indoor and outdoor living.

The terrace and garden can be accessed directly from the living area.

A high-quality Nolte fitted kitchen is integrated into the open-plan space.

Two Quiet Bedrooms Facing the Garden

Both bedrooms overlook the private garden and enjoy a peaceful setting.

The second bedroom is ideal as a child's room, home office, guest room or a combination thereof.

Exceptionally Spacious Entrance Area

The entrance hall and hallway provide approximately 14 m² of additional space.

In addition to ample room for wardrobes and storage, part of this area can easily be used as a dedicated home-office or workspace without sacrificing one of the bedrooms.

Approx. 100 m² Private Garden

The large private garden is one of the apartment's defining features.

The approximately 30 m² partially covered wooden terrace provides plenty of space for outdoor dining, lounge furniture and entertaining.

A small raised garden bed, decorative landscaping elements and a private garden shed complete the outdoor area.

A tall green privacy screen creates a protected and private atmosphere.

Thanks to its sunny orientation, the garden can be enjoyed throughout much of the day.

A private outdoor retreat in the middle of Vienna – ideal for relaxing, entertaining, working outdoors or enjoying family life.

Features & Equipment

The apartment is in very good and well-maintained condition.

Features include:

• high-quality Internorm timber/aluminium windows
• external roller shutters
• insect screens
• high-quality Nolte fitted kitchen
• bathroom with bathtub
• separate WC with washbasin
• separate storage room
• spacious private cellar
• district heating
• valid energy performance certificate
• HWB: 49 kWh/m²a

The private cellar compartment and communal laundry room are conveniently located directly below the apartment.

Location – Kagran, Old Danube & Excellent Public Transport

The location offers an excellent combination of urban infrastructure, public transport and recreational opportunities.

Kagran U1 underground station is within a few minutes' walk.

The U1 provides fast and convenient connections to central Vienna as well as to the Vienna International Centre / UN headquarters (UNO City), making the apartment particularly convenient for employees of international organisations, embassies and companies located around the VIC.

Tram lines 25 and 26 as well as several bus connections are also within easy walking distance.

The Westfield Donau Zentrum, one of Vienna's largest shopping centres, is virtually on the doorstep and offers a wide range of shops, supermarkets, restaurants, cafés, services and entertainment at Donau Plex.

Families benefit from a particularly strong local infrastructure, with several nurseries, kindergartens and schools located close to the residential complex.

Nearby educational facilities include, among others:

• Several International schools nearby
  • Vienna International School
  • International Christian School of Vienna
  • Stella International School
  • Danube International School Vienna
• Natorpgasse primary school
• Bernoullistraße secondary school
• several additional schools and educational institutions

The surrounding area also offers excellent leisure facilities, including the Donaustadt indoor and outdoor swimming pools, ice-skating facilities, sports fields, cinemas, restaurants and various recreational amenities.

The Old Danube (Alte Donau) can be reached on foot in approximately ten minutes.

The Danube Island and Donaupark are also easily accessible and offer excellent opportunities for swimming, running, cycling and outdoor recreation.

Medical Facilities

Medical centres in Kagran and around Kagraner Platz are easily accessible.

Several doctors and medical practices are also located in the immediate neighbourhood.

Underground Parking

An underground parking space may be rented separately, subject to availability.

According to the most recent available information, the monthly rent was approximately EUR 66. Current availability and pricing are to be confirmed separately.

Rent

Monthly base rent: EUR 1,425

Current operating costs: approximately EUR 296 per month

Heating, hot water and electricity are charged separately according to the applicable billing arrangement and/or consumption.

For additional cost certainty, the agreed base rent will remain unchanged for at least the first 12 months. Any subsequent indexation will only take place in accordance with the tenancy agreement and applicable Austrian law.

Availability

Available by arrangement.

The apartment will be available no later than around the turn of the year 2026/2027.

Subject to individual agreement with the current tenant, an earlier move-in may also be possible.

This provides prospective tenants with a degree of flexibility regarding their preferred move-in date.

Key Features

• approx. 80 m² including approx. 7 m² loggia
• 2 bedrooms / 3 rooms in total
• approx. 100 m² private garden
• approx. 30 m² partially covered wooden terrace
• large glass façade overlooking the garden
• high-quality Nolte fitted kitchen
• Internorm timber/aluminium windows
• external roller shutters and insect screens
• approx. 14 m² entrance and hallway area with home-office potential
• bathroom with bathtub
• separate WC
• separate storage room
• large private cellar
• exceptionally quiet position within the residential complex
• step-free access
• Kagran U1 station within walking distance
• Westfield Donau Zentrum nearby
• Old Danube within walking distance
• excellent connection to the Vienna International Centre / UNO City
• excellent infrastructure for families and international professionals
• district heating
• HWB 49 kWh/m²a

A rare combination of generous private outdoor space, tranquillity and excellent urban connectivity – ideal for anyone looking for a high-quality home in Vienna with easy access to the city centre, the Old Danube and the Vienna International Centre.

• Kagran U1 station within walking distance
• Westfield Donau Zentrum nearby
• Old Danube within walking distance
• excellent connection to the Vienna International Centre / UNO City
• excellent infrastructure for families and international professionals
• 4 International schools close
• Steffl Arena (Ice Skating, Hockey)
• Public indoor pool & sauna within walking distance
• ...