Mietkaution: Das müssen Mieter und Vermieter wissen

Mietkaution

Vor dem Einzug in die neue Mietwohnung wird in vielen Fällen eine Kaution fällig. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, eine solche Mietkaution abzuwickeln. 

Mieter und Vermieter haben einander gefunden, nun geht es um die Details der Miete. Oftmals wird nun eine Mietkaution verlangt. Diese ist dazu gedacht, den Vermieter vor möglichen Mietschäden abzusichern. Es gibt viele Mythen rund um diese Kaution, wir geben die Antworten auf die wichtigsten Fragen. 

Was sind Mietschäden?

Zu Mietschäden zählen beispielsweise nicht bezahlte Betriebskosten, vom Mieter verursachte materielle Schäden an der Wohnung oder unbezahlte Mieten. Die Mietkaution ist daher als Sicherheitsleistung gegenüber dem Vermieter zu sehen. Wichtig ist es dabei, bestehende Mängel vor Einzug des Mieters festzuhalten, damit anschließend keine Unstimmigkeiten auftreten können und vom Mieter verursachte Schäden bewiesen werden können. 

Ist eine Mietkaution rechtlich vorgeschrieben?

Nein, es gibt keine gesetzliche Pflicht zu einer solchen Kautionszahlung. Die Kaution unterliegt einer freiwilligen Vereinbarung und es wird vom Vermieter entschieden, ob es eine gibt und wie hoch diese sein soll. 

Wie hoch kann die Mietkaution sein?

Die Höhe der Kaution ist prinzipiell frei wählbar, es gibt allerdings eine maximale Obergrenze, die in Österreich vom Obersten Gerichtshof festgelegt wurde. Diese maximale Höhe darf sechs Brutto-Monatsmieten nicht überschreiten. Höhere Kautionen sind nur zulässig, wenn ein erhöhtes Sicherungsbedürfnis besteht, zum Beispiel bei Mitvermietung einer Luxusausstattung in der Immobilie. Sollte die Höhe der Kaution nicht rechtmäßig sein, kann diese vom Mieter zurückgefordert werden bzw. kann der Mieter noch vor Bezahlung eine Minderung auf die gesetzlich vorgesehene Höhe fordern. Achtung: Die Kautionshöhe muss unbedingt im Mietvertrag festgehalten werden. 

Wie wird eine Mietkaution bezahlt?

Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten, wie eine Mietkaution bezahlt wird. Die beliebteste Form ist die Bezahlung mit Bargeld, andere Varianten sind Sparbuch (Namenssparbuch, Losungswort-Sparbuch) und Bankgarantie. Grundsätzlich gilt, dass die gezahlte Kaution getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden muss, da es vorkommen kann, dass der Vermieter insolvent wird und die Kaution ja trotzdem zurückbezahlt werden muss. Der Vermieter ist daher verpflichtet, bei Rückfragen des Mieters einen Nachweis für die Art der Veranlagung der vereinbarten Kaution zu erbringen. Dabei müssen etwaige Zinserträge stets an den Mieter ausgezahlt werden; Vermieter dürfen diese nicht behalten. 

Wann ist eine Mietkaution fällig?

Die Kaution ist erst nach Unterzeichnung des Mietvertrags fällig, da diese ja im Mietvertrag geregelt ist und sich der Mieter erst durch Unterzeichnung des Vertrags zur Zahlung verpflichtet. Die Bezahlung sollte jedenfalls durch eine schriftliche Quittung sowie einen Vermerk im Mietvertrag bestätigt werden – dadurch vermeidet man Probleme, falls es später bei der Rückzahlung Streitigkeiten geben sollte. Gut zu wissen: Eine Kaution darf nachträglich nicht erhöht werden. Ausnahme: Eine Aufstockung der Kaution ist zulässig, wenn eine Mietvertragsverlängerung abgeschlossen wurde, wobei das explizit im Vertrag festzuhalten ist. 

Wann wird eine Mietkaution zurückbezahlt?

Die Rückzahlung der Kaution zählt zu den Pflichten des Vermieters. Diese hat zu erfolgen, sobald das Mietverhältnis beendet wurde und die Wohnung an den Vermieter übergeben wurde. Im Mietrechtsgesetz (MRG) ist klar festgelegt, dass die Kautionsrückgabe unverzüglich nach Rückstellung stattzufinden hat. Es ist aber möglich, dass in besonderen Fällen die Kaution bzw. Teile davon vom Vermieter einbehalten werden. Das kommt vor, wenn im Laufe des Mietverhältnisses Schäden an der Wohnung verursacht wurden. In diesem Fall darf der Vermieter einen gewissen Teil der Kaution für Reparaturarbeiten behalten. Es kann außerdem vorkommen, dass die Kaution als Tilgung dient, sofern der Mieter die Wohnung nicht leer zurückgelassen hat oder noch einen Teil der Miete schuldig ist.  

Was geschieht, wenn die Mietkaution nicht zurückbezahlt wird?

Weigert sich der Vermieter, die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auszuzahlen, ist zunächst zu klären, weshalb er das tut. Sind die Gründe nicht rechtmäßig, sollten Mieter eine schriftliche Forderung der Rückzahlung bis zu einem bestimmten Stichtag fordern. Empfehlenswert ist es in einem solchem Fall, Unterstützung durch einen Anwalt zu suchen.