Mietpreis berechnen und festlegen

Mietpreis berechnen

Den passenden Mietpreis für Wohnung oder Haus zu berechnen, ist für Vermieter unerlässlich. Das gilt es dabei zu beachten. 

Der Mietpreis ist ein wichtiges Kriterium für das Vermieten einer Immobilie – wahrscheinlich sogar das wichtigste. Dafür braucht es mehr als nur Fingerspitzengefühl, um diesen Preis zu ermitteln. Es braucht auch grundlegendes Wissen, wonach sich der Preis richtet bzw. welche Faktoren bei der Berechnung berücksichtigt werden müssen. Wir zeigen, worauf es dabei ankommt. 

MRG (Mietrechtsgesetz) oder nicht? 

Die erste Frage: Unterliegt die Immobilien dem Mietrechtsgesetz (kurz MRG)? Davon hängt es nämlich ab, wie hoch die Miete überhaupt angesetzt werden darf. Eine Obergrenze für den Mietpreis gibt es nur für Wohnungen, auf die das MRG voll angewendet wird. Das sind konkret Wohnungen in Häusern, die vor Juli 1953 errichtet wurden sowie vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden, die vor Mai 1945 gebaut wurden; ebenso gilt das MRG für geförderte Neubauten. Falls das MRG hingegen nicht zur Anwendung kommt, kann der Mietpreis – auch als Mietzins bezeichnet – frei festgelegt werden, es gibt also keine Obergrenze. Das gilt also vereinfacht gesagt für die meisten Wohnungen in neueren Gebäuden. 

Das MRG in Vollanwendung

Sollte das MRG zur Anwendung kommen, werden die möglichen Mietpreise in drei Bereiche eingeteilt: Kategoriemietzins, Richtwertmietzins (kommt am häufigsten vor) und angemessener Mietzins. Für die Einteilung ist die Kategorie der jeweiligen Wohnung wichtig; wegen einer Vielzahl an Ausnahmen und besonderen Bestimmungen ist die Einstufung aber oft unklar. Im Zweifelsfall können sich Mieter an die Schlichtungsstelle bzw. das Gericht wenden; auch Konsumentenschutz und Arbeiterkammer können in solchen Fällen Auskunft geben. Jedenfalls darf der Mietzins in solchen Wohnungen bestimmte Höchstgrenzen nicht überschreiten, die sich an Richtwerten und Zu- und Abschlägen orientieren. 

Mietzins berechnen 

Das sind die rechtlichen Grundlagen. Doch woraus setzt sich der Mietpreis insgesamt zusammen? Neben dem Nettomietzins wird folgendes hinzugerechnet:

  • Umsatzsteuer (10 Prozent des Nettopreises),

  • Betriebskosten,

  • öffentliche Abgaben,

  • gegebenenfalls Anteile für besondere Aufwendungen wie Gemeinschaftseinrichtungen im Wohnhaus

  • sowie eventuell Entgelte für Möbelstücke, die mitvermietet werden.  

In der Praxis orientieren sich Vermieter an den üblichen Preisen in ihrer Region – dazu nimmt man einen aktuellen Mietpreisspiegel, der auch die aktuelle Entwicklung berücksichtigt. Das lässt wiederum Rückschlüsse auf steigende oder sinkende Nachfrage zu. Angebot und Nachfrage bestimmen wie sonst auch die Höhe der Preise. Wer also eine Wohnung in einer Gegend vermietet, die derzeit bei bestimmten Zielgruppen sehr begehrt ist, wird höhere Preise erzielen können als Vermieter in jenen Bezirken, die weniger gefragt sind. 

Freie Preise ohne MRG 

Bei Immobilien, die nicht unter das MRG fallen und deren Mietpreise daher frei vereinbart werden können, gibt es – abgesehen von der Lage – gewisse Kriterien, die sich auf den Preis auswirken. Dazu zählen unter anderem: 

  • Lage innerhalb des Gebäudes. Dachgeschoß-Wohnungen sind oft sehr gefragt, vorausgesetzt es gibt einen Lift. 

  • Ein eigenes Kellerabteil kommt bei Mietern sehr gut an. Die Verfügbarkeit von Gemeinschaftsräumen wie Abstellgelegenheiten für Fahrräder und Kinderwägen werden ebenfalls von Mietern honoriert. 

  • Freiflächen wie Balkone und Terrassen stehen nicht erst seit der Corona-Pandemie bei Mietern hoch im Kurs. Die eigene Fläche im Freien rechtfertigt durchaus höhere Preise. 

  • Eine bessere technische Ausstattung der Wohnung wie Telekabelanschluss, Gegensprechanlage und eventuell sogar Smart-Home-Technologie kann ebenfalls zu höheren Mietpreisen führen.

 

Aufpassen heißt es letztlich bei der Ausgestaltung des Mietvertrags, im Besonderen sollten Vermieter eine Wertsicherungsklausel einbauen, wodurch eine Erhöhung der Mietpreise möglich ist. In Zeiten hoher Inflation ist das sehr ratsam.