Wunschtraum Landleben und Landwirtschaft: Wie saniert man eigentlich ein Bauernhaus?

“Alleinlage”, “Vierkanter”, “Grünland”, “Bauernsacherl”, “Tierhaltung” oder auch “Pferdezüchtung” - diese Stichworte sind nicht nur Dauerbrenner bei den Suchen im Immobilienbereich von willhaben, sondern auch der Stoff, aus dem die Immobilien- und Lebensträume zahlreicher Österreicherinnen und Österreichern gemacht sind.

Was sind die genauen Ziele deines Projektes?

Wenn auch dir beim Lesen dieser Begriffe das Herz aufgeht, empfehlen wir dir, schon im Vorfeld einer möglichen Investition einige Grundsatzüberlegungen anzustellen. Möchtest du einen neuen Hauptwohnsitz begründen oder am Ende eigentlich nur an den Wochenenden eine schöne bäuerliche Immobilie genießen? Hast du vor, Felder und vielleicht auch Wälder zu bewirtschaften? Ist der eigentliche Traum die Haltung von Nutztieren, die Zucht und Haltung von Pferden? Schwebt dir eine zeitweise Vermietung des Objektes vor. Möchtest du unter Umständen sogar Gästezimmer für Urlaub auf dem Bauernhof anbieten? Welche Verwendung hast du für die möglicherweise sehr vielen Quadratmeter Nutzfläche? Bist du dir im Falle einer Bauernhaus-Sanierung bewusst, dass diese möglicherweise eher Jahre als Monate dauern wird?

Die rechtliche Basis einer landwirtschaftlichen Nutzung

Viele der Antworten auf diese Fragen sind essentiell, denn der Kauf land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke unterliegt in Österreich oftmals strengen Auflagen. Es gibt vielfach behördliche Auflagen zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung von Feldern, Wiesen und Wäldern. Dazu zählt unter anderem, dass ein Hauptwohnsitz in unmittelbarer Nähe zum Kaufgrundstück vorliegen muss, bis hin zur Verpflichtung, eine landwirtschaftliche Fachausbildung samt Praxis zu absolvieren. Kurzum: Man muss gegenüber der jeweiligen Landwirtschaftskammer glaubhaft darlegen können, dass man die bevorstehenden Aufgaben meistern kann. Nachwuchs-Landwirte aus der Region mit viel Praxis und Know How haben sonst zumeist beim Kauf entsprechender Agrarflächen Vorrang. Selbiges und noch viel mehr kommen diese Voraussetzungen natürlich zum Tragen, wenn dein erklärtes Ziel die professionelle Haltung von (Nutz-)Tieren ist.

Wenn du dir darüber ausreichend Gedanken gemacht hast, stehen auch bereits die nächsten Überlegungen an: Ist der Ankauf eines Bauernhauses in gutem Zustand im Rahmen meiner finanziellen Möglichkeiten realistisch? Umfasst dein Projekt also hauptsächlich die Optimierung der Innenräume, vielleicht ein paar Renovierungsarbeiten? Dann legen wir dir unseren Spezial-Artikel zu diesem Thema ans Herz, denn viele Themen lassen sich hier auch gut auf landwirtschaftliche Gebäude umlegen.

Ist aufgrund deiner finanziellen Möglichkeiten eher auch eine Bauernhof-Sanierung Teil deines bevorstehenden Projektes, könnte zum Einstieg auch unser Beitrag zum Thema Haussanierung für dich spannend sein.

Historisch und vielleicht sogar unter Denkmalschutz?

Aber zurück zum Traum vom Landleben: Die Errichtung von Bauernhäusern hat in Österreich eine lange Tradition, eine der bekanntesten Bauformen ist der Vierkanthof, besser bekannt als “Vierkanter”. Als Material dienten - je nach Gegend - vielfach Sandstein, Kalkstein und Granit, gebrannte Ziegel oder auch einfache Lehmziegel. Da derartige Gebäude ganze Orts- und Landschaftsbilder prägen, sind besondere Objekte oft auch offiziell unter Denkmalschutz gestellt. Das kann mit besonderen Auflagen im Rahmen einer Sanierung bis hin zu gewissen Erhaltungspflichten des Erscheinungsbildes der Immobilie verbunden sein. Wie kann ich das im Vorfeld abklären? Relativ einfach: Denkmalschutz ist in Österreich bei unbeweglichen Denkmalen als zusätzliche Information im Grundbuch eingetragen.

Die großen Dachflächen

Die Wärmedämmung der untersten und obersten Geschossdecken spielen bei der Sanierung von alten Häusern zumeist eine sehr entscheidende Rolle. Speziell die Dämmung der obersten Geschoßdecke birgt viel Energie-Einsparpotential und ist verhältnismäßig einfach und kostengünstig umzusetzen. Gerade weil Bauernhäuser oftmals auch über enorme Dachflächen verfügen, ist hier eine thermische Sanierung, also eine den Energieverbrauch senkende Modernisierung, vielleicht sogar in Verbindung mit der Installation von Solar-Flächen, eine sehr überlegenswerte Option.

Fluch und Segen der dicken Mauern

Ein besonderes Charakteristikum alter Bauernhäuser sind die beeindruckend dicken Wände, die hinsichtlich der Dämmung gute Grundvoraussetzungen mitbringen. Im Sommer bleibt es zumeist kühl, im Winter speichern die Wände viel Wärme, es geht dabei aber oftmals auch viel Wärmeenergie nach außen verloren, was beim Wunsch nach behaglicher Raumtemperatur entsprechenden Energieverbrauch mit sich bringt. Hier kann eine zusätzliche Dämmschicht Abhilfe leisten, dabei ist jedoch Vorsicht geboten, da in alten Bauernhäusern oftmals keine baulichen Maßnahmen gegen aufsteigende Feuchtigkeit getroffen wurden. In modernen Bauvorhaben werden sogenannte horizontale Sperren verbaut, so dass Feuchtigkeit nicht in den Wänden aufsteigen kann. Nimmt man alten Häusern und Mauern ohne dies zu berücksichtigen durch Dämmung auf der Außenseite die Möglichkeit des Luftaustausches und der Abgabe von Feuchtigkeit, kann rasch Schimmel entstehen. Ein Lösungsweg kann die nachträgliche Anbringen dieser Horizontalsperren sein, oft ist auch eine Innendämmung dann das bessere Mittel der Wahl - vor allem auch, wenn die Gestaltung der Außenmauern ein besonderes Charakteristikum der Immobilie darstellen.

Fenster zum Hof

Mit viel Bedacht muss bei der Sanierung eines Bauernhauses auch ein allfälliger Fenstertausch realisiert werden. Moderne, mehrfach verglaste Fenster sind alten Kastenfenstern, was Dämmleistung, aber auch generelle Dichtheit betrifft, zumeist deutlich überlegen. Was wie ein klarer Vorteil bei einem allfälligen Fenstertausch klingt, muss hinsichtlich Feuchtigkeit und Raumklima aber nicht immer einer sein: Der stetige Luftaustausch und die Abgabe von Feuchtigkeit hatte im Gesamtgefüge eines alten Bauernhauses vielfach durchaus Sinn und Zweck. Die heutigen Fensterstandards bringen es also möglicherweise mit sich, dass viel Luftfeuchtigkeit einen anderen Weg aus den Innenräumen finden und gezielt weggelüftet werden muss, um Kondenswasser und daraus oftmals resultierenden Schimmel zu verhindern.

Den Boden erneuern und das Fundament sanieren. Gibt es überhaupt eines?

Bei sehr alten (Bauern-)Häusern ist die Suche nach einem Fundament oder einer Bodenplatte, wie man dies heute kennt, oftmals von wenig Erfolg gekrönt. Man muss den Gebäuden im Gegenzug aber zugleich zugute halten, dass sie oftmals schon hunderte von Jahren doch überaus stabil in der Landschaft stehen. Wenn es kein Feuchtigkeitsproblem, oder andere sichtbare Schäden gibt, ist die gänzliche oder zumindest teilweise Abwesenheit dieses baulichen Elementes im Rahmen einer Sanierung also nicht unbedingt ein Beinbruch. Vor allem, wenn keine Aufstockung bzw. ein großer Zubau geplant ist. In diesem Fall wäre die nachträgliche Errichtung eines Fundamentes, beziehungsweise Elementen, die diesem entsprechen, technisch zudem durchaus möglich.

Sollen in einem nicht unterkellerten Erdgeschoss eines in die Jahre gekommenen Bauernhauses die Böden erneuert werden, ist es ratsam, sich mit dem Thema erdberührter Fußbodenaufbau auseinanderzusetzen. Unter Zuhilfenahme moderner Baustoffe und durchdachter technischer Lösungen lassen sich eher unliebsame physikalische Prinzipien rund um aufsteigende Feuchtigkeit heutzutage weitestgehend austricksen.

Viel Erfolg

Wir hoffen, du hast durch unseren Artikel einen guten ersten Überblick gewinnen können, was es heißen kann, ein Bauernhaus zu kaufen und es vielleicht sogar zu sanieren. Wir wünschen viel Erfolg bei der Suche nach deinem Traumobjekt und Freude bei der Realisierung deines Projektes!