Altbausanierung: Was ist möglich, welche Themen und Kosten erwarten mich?

Wer kennt es nicht: Ein möglicher Zukunfts-Wohntraum lacht aus einer willhaben-Immobilienanzeige, preislich könnte sich der Kauf auch ausgehen, es ist jedoch darüber hinaus wohl eine Altbausanierung mit einzurechnen. Die folgenden Punkte und Denkanstöße sollen dir dabei helfen, diesen Faktor besser zu bewerten und in deine Pläne aufnehmen zu können.

Solltest Du darüber hinaus überlegen, die Sanierung durchzuführen, um das Objekt danach zu vermieten, haben wir hier alle Infos zum Thema “Finanzierung durch Mieteinnahmen” für dich.

Was kann bei einer Altbausanierung eigentlich alles zu tun sein?

Die Sanierung eines Altbaus umfasst in den meisten Fällen die Erneuerung der Bausubstanz, zumindest in Teilen und somit einen massiven Eingriff in die Grundfesten einer Immobilie. Es bedingt im Zuge der Planung oft ein Faktor den nächsten, zahlreiche Projekte machen langfristig nur in Kombination Sinn. Ein veranschaulichendes Beispiel aus der Praxis: Das Dach ist nicht mehr perfekt, aber in Ordnung, die Fassade hingegen wirklich sanierungsbedürftig. Da könnte man eigentlich auch gleich eine bessere Dämmung andenken. Die Heizung funktioniert zwar noch, sollte aber auch eher früher als später getauscht werden. Und die Fenster sehen zwar optisch noch vertretbar aus, die Verglasung ist aber auch nicht mehr wirklich zeitgemäß. Und wenn man die Fenster austauscht, sollte man eigentlich die Balkontüre und die Haustüre… du siehst, es greifen plötzlich sehr viele unterschiedliche Dinge ineinander.

Wenn du jemanden in der Familie hast, der Erfahrung mit derlei Themen hat, umso besser, ansonsten führt im Normalfall kein Weg daran vorbei, sich schon in dieser Phase Beratung und Hilfe von Profis zu holen.

Diese Aspekte sind vor einer Sanierung jedenfalls zu bedenken:

Wie steht es um das Äußere des Hauses?

Das Dach

• Wie alt ist das Dach, sowohl die Konstruktion als auch die Ziegel?

• Ist dir bewusst, dass der größte Teil des Wärmeverlustes eines Hauses zumeist über das Dach erfolgt? Gibt es hier eine Dämmung, ist diese intakt, oder sollte besser großangelegt saniert werden? Auch eine gut gemachte Decke zwischen Wohnraum und Dachboden kann bereits viel Energieverlust vorbeugen.

• Ist die Wohnfläche vielleicht ohnehin knapp bemessen und steht zur Raumgewinnung eventuell eine Anhebung des Daches oder zumindest eine Veränderung der Dachneigung zur Diskussion?

• Sollte das Dach im Rahmen der Sanierung angegriffen werden, steht zudem die Frage im Raum, ob die Konstruktion, als auch die Ausrichtung des Daches geeignet sind, um vielleicht Solarflächen anzubringen?

• Ist der Rauchfang außen und innen noch in einem guten Zustand?

Die Fassade

• Ist die Fassade der Immobilie noch in Ordnung oder bereits eher baufällig? Muss saniert werden oder reicht vielleicht ein neuer Anstrich?

• Wie über das Dach geht bei einem Haus auch über nicht gut gedämmte Außenwände eine große Menge an Energie verloren - ist überhaupt eine Isolierung vorhanden?

• Ist die Fassade ein besonderes Element des Objektes und vielleicht zu erwägen, statt die Außenwand eher die Innenwände zu dämmen? Dies ist unter bestimmten Voraussetzungen heutzutage durchaus eine Option, führt aber, aus bauphysikalischen Gesichtspunkten, sofort zur nächsten Überlegung:

• Aus welchem Material bestehen die wesentlichen Außenwände beziehungsweise eine eventuell bereits vorhandene Dämmschicht?

Die Mauern und Wände generell

• Aus welcher Zeit stammt das Haus, beziehungsweise die bislang letzte Sanierung? Wie sind die inneren Mauern und Zwischendecken aufgebaut und welche Materialien kamen beim Bau zum Einsatz?

• Ist die Liegenschaft unterkellert? Wenn ja, aber auch wenn nein: Ist der Fußboden im Erdgeschoss zeitgemäß isoliert?

• Funktioniert die Luftzirkulation des Hauses gut? Auch im Keller? Sind die Wände gegenüber äußeren Einflüssen - von unten, aber auch von der Seite - vor Nässe geschützt?

• Sind die Mauern somit trocken, oder gibt es evtl. ein Feuchtigkeits-Problem, vielleicht sogar irgendwo bereits Schimmel?

Fenster und Türen

• In welchem Zustand befinden sich Fenster und allfällige Balkontüren generell und ist deren Verglasung noch zeitgemäß?

• Sind Fenster und Außentüren ohnehin zu tauschen oder eher schönes, vielleicht sogar wesentliches Stilelement der Immobilie und sollten, wenn möglich, erhalten werden? Aus welchem Material bestehen diese gegebenenfalls?

• Ein oft nicht sehr präsentes, aber wichtiges Thema: Wie würden sich das Raumklima und die Luftsituation durch völlig neue und daher deutlich dichtere Fenster verändern? Wäre dies in Kombination mit der Sauerstoffversorgung der Heizung, oder vielleicht auch hinsichtlich der Durchlüftung gewisser Räume, vielleicht auch des Kellers, problematisch?

• Sind die Innentüren vielleicht auch erhaltenswert, oder steht eher eine völlige Erneuerung samt der Türstöcke ins Haus?

Wie sieht es innen aus? 

Heizen, Kühlen, Sanitäranlagen und die Leitungen

• Wie wird die Immobilie mit Energie versorgt, welche Heiz- und Kühlsysteme sind im Einsatz und was wäre im Sanierungsfall auszutauschen? Müssen auch die Leitungen bei einer Sanierung ausgetauscht werden?

• Gibt es, neben dem zentralen Heizsystem, zusätzliche Feuerstellen im Haus, wie ist deren Zustand, sind diese feuerpolizeilich genehmigungsfähig und bleiben sie im Falle des Umbaus weiterhin zulässig und verwendbar?

• Sind ein neuer Kachel- oder Schwedenofen angedacht und welche Möglichkeiten für den Anschluss an einen Rauchfang bestehen? Wie ist der Zustand dieses vielleicht in die Jahre gekommenen Kamins, muss unter Umständen vor einer Anschluss-Freigabe bzw. der Erstellung eines positiven Befundes durch den Rauchfangkehrer eine Sanierung erfolgen?

• Sind neue Fensterflächen geplant und / oder ist die Ausrichtung des Hauses generell Richtung Süden? Könnte in Zukunft ein Hitze-Thema entstehen und wäre daher die Installation einer Klimaanlage eine vorausschauende Investition?

• In welchem Zustand befinden sich die Bäder und Toiletten und müssen diese erneuert werden? Gibt es Pläne, die Sanitäranlagen zu erweitern, sowohl in Anzahl, als auch die Fläche betreffend? Welche Heizungsform ist in den Bädern derzeit installiert, ist dies für zukünftige Nutzung ausreichend und technisch entsprechend?

• Wie erfolgt die Energieversorgung und deren Verteilung im Haus? Wird Strom über eine Dachzuleitung oder bereits über eine in den Erdboden verlegte Leitung ins Objekt gebracht? Ist in absehbarer Zeit eine Umstellung durch den Energieversorger beziehungsweise die Gemeinde geplant und könnte dieser Umstieg vorausschauend Eingang in die Sanierungspläne finden?

• Wie alt sind die bestehenden Stromleitungen, Schutzschalter und Sicherungskästen? Sind die aktuelle Aufteilung in einzelne Räume und Verteilungskreise auf mehr oder energieintensivere Geräte und generell die Zukunft ausgelegt?

Bei vielen der genannten Maßnahmen ist der Umweltaspekt natürlich sehr wesentlich.

Hier findest du eine Reihe an Infos rund um das Thema nachhaltiges Wohnen.

Die obige Liste hat zwar keinerlei Anspruch auf Vollständigkeit, ist aber auch schon in diesem Umfang äußerst lang. Was auch zum nächsten Punkt unserer Tipps führt:

Die Entscheidung: Was ist (mir) bei einer Altbausanierung wirklich wichtig? 

Sich ein grobes Bild über die in der obigen Aufzählung genannten Themen zu machen, ist die Basis für eine der wohl schwierigsten Projekt-Entscheidung: Was ist tatsächlich realisierbar, was schon eher nicht mehr finanzierbar?

Hier kann die Erstellung eines ersten Maßnahmenplanes, auf dem zunächst einmal sämtliche Ideen und Wünsche stehen, sehr hilfreich sein. Manche Themen priorisieren sich danach ohnehin aus baulicher Notwendigkeit heraus von selbst. Insbesondere jene, die die zu Rate gezogenen Bau- und Sanierungsprofis als unumgänglich einschätzen. Aus diesen unbedingt notwendigen Punkten ergibt sich auch ein erster zeitlicher Ablaufplan samt einiger Abwägungs-Entscheidungen: Denn, muss das Haus ohnehin eingerüstet werden, weil an Dach, Fassade, etc. gearbeitet wird, könnte der eine oder andere zunächst eher als kosmetisch angesehene Punkt vielleicht kostengünstiger mitgemacht werden, als dies bei der Realisierung als Einzelprojekt der Fall wäre. Dies kann der Tausch der zu rosten beginnenden Dachrinne, der verwitterten Jalousien oder des schon etwas mit Rissen übersäten Schornstein-Putzes sein. Gleiches gilt für die Installation einer Solaranlage oder zumindest der Trägerkonstruktion und so weiter.

Eine andere Herangehensweise kann sein, die Punkte des Maßnahmenplanes in kaufmännisch sinnvolle und auch in der Praxis realisierbare Einzelprojekte aufzuteilen. Dies zum Beispiel im Wissen, dass sich eine vollständige Sanierung auf einmal nicht finanzieren lässt. So können, neben zwingend notwendigen Maßnahmen, parallel auch Themen angegangen werden, die die Lebens- und Wohnqualität unmittelbar heben und damit auch die “Sanierungsmotivation” für zukünftige Projektabschnitte weiter hoch halten. Dies hilft insbesondere, wenn man mit viel Eigenleistung und Engagement ins Projekt involviert ist.

In dieser Phase macht es jedenfalls sehr viel Sinn, sich die entsprechende Zeit zu nehmen, um für sich festzulegen, was durch die Sanierung am Ende wirklich erreicht werden soll. Genügt mir bei manchen Aspekten eine Instandsetzung, weil etwas kaputt gegangen oder ein Problem, wie zum Beispiel Feuchtigkeit, entstanden ist? Soll auch die Nutzungsmöglichkeit des Hauses verändert werden, also zum Beispiel eine andere Raumaufteilung entstehen? Geht es mir eigentlich hauptsächlich um Nachhaltigkeit und darum, bestmöglich Energie zu sparen sowie den CO2-Ausstoss zu reduzieren? Reicht unter Umständen vielleicht doch eine intensive Renovierung statt einer wirklichen Sanierung? Am Ende gibt vielfach ganz pragmatisch das zur Verfügung stehende Budget die Antwort.

Was kosten die unterschiedlichen Vorhaben? 

Wie bei sehr vielen Kostenschätzungen gilt natürlich auch bei der Sanierung der Grundsatz: Es kommt darauf an. Da sich tatsächlich zu kalkulierende Preise aufgrund individueller Faktoren naturgemäß stark unterscheiden, sind die genannten Zahlen als grobe Einschätzungen innerhalb realistischer Bandbreiten (Stand Ende 2023) zu verstehen. Präzise sind freilich nur individuelle Angebote, die auch beinhalten, wie kurzfristig und wo das Projekt zu realisieren ist, wie viel Eigenleistung eingebracht und in welcher Qualitätsstufe das zu verwendende Material sein wird.

Dach

Der Kostenkorridor beginnt bei einfachen Eindeckungsarbeiten und rund 50 Euro pro Quadratmeter und kann bei einer Komplettsanierung auch 500 Euro oder mehr pro Quadratmeter kosten. Bei durchschnittlicher Projektumsetzung kannst du bei einem größeren Vorhaben mit rund 300 Euro pro Quadratmeter kalkulieren.

Fassade

Falls die Fassade nur gestrichen werden muss, werden pro Quadratmeter im Schnitt rund 20 bis 40 Euro benötigt. Wird aufwändiger saniert, muss alter Putz entfernt und neues Material aufgebracht werden, ist mit einer Investition ab etwa 60 bis 80 Euro pro Quadratmeter zu rechnen. Wird eine Dämmung angebracht, plane mit Kosten ab rund 80 Euro pro Quadratmeter, bei besonders hochwertigen Materialien auch 200 Euro / m2 und mehr ein.

Heizung

Für den Einbau einer neuen Heizung sind aber mindestens 10.000 bis 15.000 Euro als Richtwert zu veranschlagen, je nach Wohnfläche und Technologie kann dies aber auch deutlich darüber ausfallen.

Wir hoffen, zumindest ein paar der von uns zusammengestellten Punkte waren für deinen bevorstehenden Wohntraum hilfreich und wünschen viel Erfolg und Freude bei deinem Projekt!