Haus oder Wohnung kaufen und durch Mieteinnahmen finanzieren: Eine gute Idee?

Vielleicht hast du schon einmal daran gedacht, es klingt verlockend: Wieso nicht eine Immobilie kaufen, ein Haus oder eine Wohnung, sie vermieten und durch die Mieteinnahmen den Kredit zurückbezahlen? Irgendwann fließen dann die Mieteinnahmen direkt in die eigene Tasche. Das kann eine gute Idee sein und sich auszahlen, es kommt aber immer auf die Details und Umstände an. Der Zeitpunkt, ab dem sich der Kauf einer Immobilie zur Vermietung lohnt, hängt von vielen Faktoren ab, einschließlich der aktuellen Immobilienpreise, der Zinssätze und der regionalen Marktnachfrage. Zunächst ein paar wichtige Faktoren, die du beachten solltest, wenn du planst, eine Immobilie mit möglichst viel Fremdkapital zu kaufen:

• Höhere Kreditkosten

  Wenn man einen Kredit aufnehmen will, um diesen durch Mieteinnahmen zurückzuzahlen, fallen in der Regel höhere Kosten an. Niemand kann garantieren, dass das Objekt jederzeit vermietet sein wird. Das Ausfallrisiko ist höher. Dadurch steigen zumeist die Finanzierungskosten für die Kapitalaufnahme.

   

• Risikomanagement

  Eine Vermietung birgt auch weitere Risiken wie Reparaturkosten und Wertverluste. Es empfiehlt sich, eine finanzielle Reserve anzulegen, um unerwartete Ausgaben abzufangen.

   

• Rechtliche und steuerliche Aspekte

  Informiere dich über spezielle Aspekte der Vermietung von Immobilien in deiner Region. Das kann Mietverträge, Steuern auf Mieteinnahmen oder lokale Vorschriften zur Vermietung umfassen. Es gibt hier Unterschiede.

   

• 20 Prozent Eigenkapital

  In Österreich gab es seit Juli 2022 strengere Regeln für die Vergabe eines Wohn- oder Immobilienkredits. Kreditnehmer:innen müssen mindestens 20 % Eigenkapital vorweisen. Zudem darf die Kreditrate 40 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens nicht überschreiten. Die maximale Kreditlaufzeit wurde auf 35 Jahre begrenzt. Im Juli 2025 wurden diese Regeln ein wenig gelockert. 20 % Eigenkapital ist auch 2025 vielfach Voraussetzung bei Banken, viele Institute prüfen jedoch wieder flexibler. Die 40 %-Grenze der Schuldendienstquote kann in Ausnahmen überschritten werden. Auch längere Kreditlaufzeiten sind unter bestimmten Voraussetzungen möglich.

Je niedriger die Zinsen auf dem Kapitalmarkt sind, desto wahrscheinlicher ist es, den Kredit für den Erwerb des Objekts hauptsächlich durch Mieteinnahmen finanzieren zu können. Wenn alle Parameter stimmen, wird die Bank dennoch hohe Anforderungen an eine Kreditvergabe stellen – etwa ein hohes geregeltes Einkommen voraussetzen oder einen Bürgen fordern, der dafür einsteht. Die Bank muss zwischen Risiko und Nutzen abwägen.

Ab wann zahlt sich eine Finanzierung durch Mieteinnahmen aus?

Man muss sich viele Faktoren ansehen und selbst abwägen, ob sich eine Kreditfinanzierung über Mieteinnahmen auszahlt und ob es das Risiko wert ist. Ein wichtiger Punkt ist die Höhe der Kaltmiete, also ohne Steuern. Der Kaufpreis des Objekts sollte ohne die Kreditzinsen nicht mehr als 30 Jahresnettokaltmieten betragen, empfehlen Expertinnen und Experten. Dadurch ist sichergestellt, dass die Mieteinnahmen die Kreditraten decken.

Einerseits könnte man sagen, dass die Mieteinnahmen höher als deine monatlichen Kreditraten sein sollten, damit sich der Kauf über eine Fremdfinanzierung lohnt. Dann ist man auf der sicheren Seite. Andererseits muss das aber nicht unbedingt der Fall sein. Wenn die jährlichen Ausgaben für die Wohnung höher sind als die Einnahmen, senkt das nämlich die Steuerlast, was trotz des Kredites zu einem höheren Nettoeinkommen führen kann. Du solltest dich jedenfalls beraten lassen, um ein sicheres Gesamtbild zu bekommen.

Pro und Contra Anleger- und Vorsorgewohnungen

Beim Kauf einer Wohnung entstehen auch viele Nebenkosten: 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, Immobilienertragsteuer sowie 1,1 Prozent Eintragungsgebühr ins Grundbuch, sowie Maklergebühren, Notar- und Vertragskosten. Und womöglich ist für die Miete auch Umsatzsteuer zu zahlen.

Was kann man sonst noch zu vorwiegend durch Fremdkapital finanzierten Immobilien sagen, was sind die Vor- und Nachteile solcher Anleger- oder Vorsorgewohnungen?

Die Vorteile:

• Sichere Investition

  Du investierst in einen Realwert und die Wohnung wird über die Jahre wahrscheinlich im Wert steigen oder diesen zumindest halten. Dadurch erhöht sich die Rendite.

   

• Inflationsanpassung

  Wenn du im Mietvertrag eine „Wertsicherungsklausel“ vereinbarst, kann die Miete an die steigende Teuerung angepasst werden. So sind die Mieteinnahmen quasi inflationsgeschützt.

   

• Umsatzsteuerrückerstattung

  In der Regel kannst du dir die vom Verkäufer ausgewiesene Umsatzsteuer rückerstatten lassen. Besprich diesen Punkt aber mit einem Steuerberater.

Die Nachteile einer Anleger- oder Vorsorgewohnung:

• Mietausfälle

  Sollte die Wohnung einmal leer stehen, bleiben auch die Mieteinnahmen aus, die Kosten aber laufen weiter und die Rendite sinkt.

   

• Mieterprobleme

  Uneinigkeit über Reparaturen, verspätete Zahlungen oder andere Probleme: In der Praxis kommen solche Probleme mit Mieter:innen immer wieder vor. Das macht nicht nur Mühe, sondern verursacht auch Kosten.

   

• Geld ist gebunden

  Eine Investition in diesem Umfang schränkt deine Liquidität ein.

   

• Keine Wohnbauförderung

  Es besteht kein Anspruch auf Wohnbauförderung, da diese nur für Immobilien zur Eigennutzung vergeben wird.

Wichtig ist natürlich, sich Lage, Größe und Beschaffenheit des Objekts genau anzusehen, die Ausstattung, den Zustand – um dann zu einer guten Schätzung der Rentabilität zu kommen. Wie viel an Miete wird man für die Immobilie verlangen können? Wie hoch sind die Einnahmen, was fällt an Kosten an? Davon, und ob es noch Reparaturen oder ähnliche Investitionen braucht, wird vieles abhängen. Bei Zweifeln empfiehlt es sich, den Zustand der Immobilie von einem Sachverständigen überprüfen zu lassen. Alles Gute bei der Jagd nach deiner Traumimmobilie. Um Kreditkosten besser abschätzen zu können, findest du viele Kreditrechner im Netz.